나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502888 [1] 인천광역시 부평구 부평동 505-4 삼성캐슬아파트 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 남측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 주상혼용지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철1호선 "부평역"이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 중 9층 902호로서, (사용승인일:2013.03.19) 외벽: 석재마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감, 창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 '공동주택 및 업무시설 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502888 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 505-4 삼성캐슬아파트 9층 902호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 200,000,000원 (2억원)

* 토지 면적: 12.64㎡ (약 3.82평)

* 건물 면적: 49.84㎡ (약 15.08평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (말소 확인됨)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 남측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 주상혼용지대에 소재합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 '부평역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 건은 임차인 현황 및 등기부등본 상 특이사항을 면밀히 분석해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김희주)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 01월 14일

* 확정일자: 2020년 12월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 일반적인 경매 절차에 따라 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

* 등기부등본 요약 및 말소기준권리:

* 말소기준권리: 갑7, 인천신용보증재단 가압류 (2024년 10월 18일 접수)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을3번 주택임차권(김희주, 157,000,000원)은 말소 예정이며, 채권자인 주택도시보증공사(을9, 강제경매)보다 후순위에 해당하는 권리들은 모두 말소될 것으로 보입니다. 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리:

* 인수 보증금 합계: 0원. 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석을 진행합니다.

* 주변 유사 물건 거래 사례:

* 2026년 7월, 해피팰리스 (49.26㎡) 28,400만원 거래 (약 576.5만원/㎡)

* 2026년 7월, 우진그린빌 (38.94㎡) 7,000만원 거래 (약 179.7만원/㎡) - 면적 및 가격 차이가 커 직접 비교 어려움

* 2026년 7월, 신한 (56.08㎡) 12,300만원 거래 (약 219.3만원/㎡) - 연립다세대, 면적 차이 및 가격 고려 시 직접 비교 어려움

* 시세 분석:

* 가장 유사한 거래 사례인 해피팰리스(49.26㎡)의 28,400만원 (약 576.5만원/㎡)을 기준으로 볼 때, 본건(49.84㎡)의 현 시세는 약 28,700만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(20,000만원) 대비 최근 거래 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익의 잠재력이 있어 보입니다.

5. 생활정보

* 건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 10층 중 9층

* 사용승인일: 2013년 03월 19일

* 외벽: 석재마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 타일마감

* 창호: 새시창

* 이용상태: 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 현황: 세장형 평지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설:

* '굴다리오거리' 인근에 위치하며 주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 대중교통 이용이 편리하고, 차량 접근성도 양호합니다.

* 본 보고서 작성 시점에서는 주변 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주상혼용지대 특성상 혐오시설이 집중적으로 위치할 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 본건의 거래 조건에 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특별한 조건이 있음을 시사합니다. 이는 인수 시 별도의 확인이 필요할 수 있습니다. HUG가 채권자이므로, 이 조건은 경매 절차의 원활한 진행 및 채권 회수와 관련된 것일 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다. 특히 외국인 주택 취득 관련 제한 기간이 만료 예정입니다.

* 권리관계 복잡성: 등기부등본에 다수의 소유권 이전, 가압류, 압류, 임차권 등기 등이 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 그러나 HUG의 말소 동의 확약 여부 등 최종적인 권리 소멸 여부는 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평동의 역세권 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 준공 후 약 10년이 경과하여 비교적 신축에 속하며, 현재 임차인 관련 대항력 있는 권리가 말소될 예정이어서 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다.

가장 큰 특징은 감정평가액(2억원) 대비 최근 유사 물건의 실거래가(약 2.8억원 이상)가 높게 형성되어 있다는 점입니다. 또한 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG가 본 건 경매 절차에 깊이 관여하고 있음을 보여주며, 이는 권리관계 정리에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

전반적으로 권리 관계가 명확하고 시세 대비 저평가된 가능성이 높아 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세차익 잠재력: 감정가 대비 높은 최근 시세로 인해 경매 낙찰을 통해 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 안전성: 대항력 있는 임차권이 말소될 예정이며, 말소기준권리 이후의 권리들도 대부분 소멸될 것으로 보여 낙찰자가 인수할 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 부평역 인근으로 교통이 편리하고, 다양한 편의시설과 업무시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 현대적 건축물: 2013년에 준공되어 비교적 최신식 건물로 관리 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 유사 물건의 최근 실거래가(해피팰리스, 49.26㎡, 28,400만원)를 고려할 때, 본건(49.84㎡)의 시장 가치는 약 28,700만원으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 20,000만원으로 시장 가치 대비 약 30% 이상 낮은 수준입니다.

예상 입찰가 범위를 다음과 같이 제시합니다.

* 최소 입찰가 (보수적 접근): 220,000,000원 (감정가 대비 약 10% 상향)

* 적정 입찰가 (경쟁 고려): 250,000,000원 ~ 270,000,000원 (시장 가치의 85~93%)

이 가격대는 시세 차익을 확보하면서도 경쟁 상황을 고려한 합리적인 범위입니다. 최종 입찰가는 법원 현장 조사, HUG 인수조건의 구체적인 내용 확인, 그리고 입찰 당일 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.