나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502899 [1] 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평동초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 서측 인근에 부평시장역(1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 14층 건물 내 제4층 제401호으로서, (사용승인일 : 2020.03.11) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 입지조건

2.1. 1.소재지

인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 4층 401호

2.1. 2.주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평동초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.1. 3.교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 서측 인근에 부평시장역(1호선)이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.1. 4.건물구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 14층 건물 내 제4층 제401호로서, 2020년 3월 11일에 사용승인을 받았습니다. 건물은 오피스텔로 이용 중입니다.

2.1. 5.토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리분석

2.2. 1.경매정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502899 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 207,000,000원

2.2. 2.등기부 요약

말소기준권리: 인천지방법원 강제경매개시결정(2026타경502899) (갑5)

인수되는 권리: 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 을구 1번 주택임차권은 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 시 소멸될 예정입니다.

2.2. 3.임차인 현황

임차인 정보는 다음과 같습니다. 주택도시보증공사(정 ), 보증금 208,900,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-22, 배당신고일자 2024-07-12. 대항력은 없습니다. HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재 가능성 관련하여 면밀한 검토가 필요합니다. 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

2.3. 상권분석

2.3. 1.지역 특성

주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

2.3. 2.건물 용도

본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 제1종 근린생활시설로 이용 가능합니다.

2.3. 3.주변 시설

* 부평동초등학교 동측 인근에 위치합니다.

* 부평시장역(1호선) 및 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 특이 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

2.4. 생활정보

2.4. 1.주거환경

오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

2.4. 2.교통

1호선 부평시장역 및 다수의 버스 노선이 있어 시내외 이동이 편리합니다.

2.4. 3.편의시설

인근 상업시설 및 관공서 이용이 편리하며, 교육시설(부평동초등학교)이 가까이 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

2.5. 1.임차인 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련하여 권리관계 확인에 신중해야 합니다. 비록 대항력이 없는 것으로 파악되나, 추후 발생 가능한 법적 분쟁에 대한 대비가 필요합니다.

2.5. 2.토지이용계획 제한

상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26까지) 등 추후 재산권 행사에 제한이 될 수 있는 사항이 존재합니다.

2.6. 종합 의견

인천광역시 부평구 부평동에 위치한 엘루이 오피스텔(4층 401호)은 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 역세권의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 상업 및 생활 인프라가 양호하여 주거 및 업무용으로 활용 가치가 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재 가능성에 따른 권리관계 분석에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인을 명확히 해소한다면 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

2.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 내부 컨디션 양호 예상.

* 1호선 부평시장역 인근 역세권 입지.

* 다양한 편의시설 및 교통망이 갖춰진 부평 도심권.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 리스크 해소 시 시세차익 기대 가능.

2.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 207,000,000원입니다. 유사 면적(45.51㎡)의 오피스텔이 2024년 12월 152,000,000원에 거래된 점을 고려하고, 본건 건물 면적(59.83㎡) 및 4층이라는 층수를 감안할 때, 현재 시세는 감정가 수준이거나 다소 낮을 수 있습니다. 임차인 관련 권리 리스크 및 인수되는 보증금이 없는 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이로 산정됩니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악과 권리관계에 대한 면밀한 재확인이 반드시 선행되어야 합니다.

이에, 본 보고서에서는 180,000,000원을 기준으로 검토를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.