나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502881 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-6 더프라임 1동 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 인천지하철 2호선 '독정역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 204호로서, 외벽 : 미장스톤 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 가축사육제한구역(2025-05-20 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08- 22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택 용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경502881 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-6 더프라임 1동 2층204호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 23.33㎡ (약 7.06평)

토지지분: 23.33㎡ (약 7.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.95㎡ (약 11.48평)

건물지분: 37.95㎡ (약 11.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

감정가: 142,000,000원

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대 주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다. 주변에 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '독정역' 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리 및 소멸 권리

말소기준 권리는 2023년 6월 27일 접수된 계양세무서장의 압류(과-티11191)입니다 [집합건물 등기부요약]. 이보다 늦게 접수된 모든 권리(주택임차권, 후순위 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수주의 권리

인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (변혜리)

보증금: 124,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-22

확정일자: 2021-09-23

배당신고일자: 2023-11-21

대항력: 없음

비고: 등기부상 을구 5번 주택임차권으로 등재되어 있으나, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 대상입니다. 따라서 임차권에 대한 보증금 인수 부담은 없습니다 [물건명세서 참고사항].

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 주택 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일 거래: 135,000,000원 (전용면적 70.38㎡, 건물 준공 2009년)

* 2026년 7월 6일 거래: 179,000,000원 (전용면적 34.942㎡, 건물 준공 2011년)

* 2026년 7월 3일 거래: 133,000,000원 (전용면적 31.548㎡, 건물 준공 2017년)

본건의 건물 면적은 37.95㎡입니다. 면적을 고려할 때, 31.548㎡의 거래가 133,000,000원, 34.942㎡의 거래가 179,000,000원인 점을 감안하면, 본건의 시세는 133,000,000원에서 179,000,000원 사이로 추정됩니다.

4.2. 동일 단지/건물 시세

'경매알리미' 등 경매 정보 제공 사이트에서 인천광역시 서구 당하동 1087-6 더프라임 2동 5층501호(본건과 동일 단지 내 유사 주택)가 2026년 10월 12일 경매 예정이며, 감정가는 150,000,000원으로 확인됩니다. 이는 본건의 감정가 142,000,000원과 유사하거나 약간 높은 수준으로, 단지 내 유사 물건의 시세를 파악하는 데 중요한 참고자료가 됩니다.

4.3. 시세 종합 및 예상가 산정

감정가 142,000,000원, 최근 실거래가 범위 133,000,000원~179,000,000원, 동일 단지 내 유사 물건의 경매 예정가 150,000,000원 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

백석초등학교 인근 지역으로, 다세대 주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 백석초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변에 여러 교육 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타

* 교통 여건이 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 해당 허가구역 지정은 외국인 등의 주택 용도 취득에 한정됩니다. 대한민국 국민이 주거용으로 취득하는 경우 별도의 토지거래허가 절차가 요구되지 않습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자인 HUG의 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 상세 파악이 필요합니다. 이는 HUG가 채권자로서 경매 절차 진행이나 인수 후 처리 과정에 대한 특정 조건을 적용하고 있음을 시사합니다.

6.3. 선순위 임차권

임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, 등기부상 임차권이 말소 예정이며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 임차권으로 인한 권리 인수 부담은 없습니다 [물건명세서 참고사항].

6.4. 기타 특이사항

* 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 및 임대차 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 주변 편의시설 이용이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 토지거래허가구역 지정은 내국인 주거용 취득 시 문제가 되지 않습니다. 다만, HUG의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 최근 실거래가 및 동일 단지 유사 물건의 경매 예정가를 고려할 때, 감정가 대비 시장 가치가 높을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 대중교통 이용 환경 (인천지하철 2호선 독정역 인접).

* 백석초등학교 인근으로 주거 환경이 양호함.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계.

* HUG가 채권자로서 경매 절차를 진행하여 비교적 명확한 절차 진행이 예상됨.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 시세는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 추정됩니다. 동일 단지 내 유사 물건이 150,000,000원에 경매 예정인 점을 감안하면, 적극적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

이에 따라, 인수 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 점과 시장 가치를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.