나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502882 [1] 인천광역시 부평구 부평동 528-9 더갤러리 7층102-704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건내 제7층 제102-704호로서 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 소화전설비, 위생설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 서측, 남측으로 각각 노폭 약 15미터, 8미터, 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역<건축법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502882 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 528-9, 더갤러리 7층 102-704호

* 건물명: 더갤러리

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

* 준공년도: 2017년

* 총층수: 14층 (옥탑층 제외)

* 해당층: 7층

* 면적

* 토지면적: 8.44㎡ (약 2.55평)

* 건물면적: 70.70㎡ (약 21.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 감정가: 221,000,000원

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 인근에 동류형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 도시화된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 건물은 북측 약 15미터, 서측 및 남측 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 23일자 동안산세무서장의 압류(갑4)로, 이는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 갑구(소유권) 상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 을구(용익물권 등) 상 주택임차권(을3)이 등기되어 있습니다. 해당 임차권의 권리자는 안희재이며, 보증금은 217,000,000원입니다. 전입일자는 2020년 7월 31일, 확정일자는 2020년 7월 7일입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안 (주택도시보증공사)

* 보증금: 217,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-31

* 확정일자: 2020-07-07

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 3번 주택임차권 등기가 존재하나, 등기부상 말소 예정이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 을구 순위 3번 주택임차권등기가 기재되어 있습니다. 다만, "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라고 명시되어 있어, 통상적인 경우라면 말소될 것으로 예상되나, 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 기반)

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역입니다.

* "부흥초등학교" 인근에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 인천 지하철 1호선 부평역을 도보로 이용 가능하며(약 14분 거리), 다수의 버스 노선이 운행되는 교통 요충지입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 하나로식자재마트, 원일식자재마트, 다농식자재마트 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 교육 시설: 인천부흥초등학교가 도보 3분 거리에 위치하며, 부개고등학교, 부평중학교 등도 인근에 있습니다.

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 7층에 위치하며, 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 주차, 화재탐지, 도시가스 설비 및 개별난방 시설이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이고 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항/특수물건정보가 함께 기재되어 있어, 보증금 217,000,000원의 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 물건명세서 상 HUG의 말소동의 확약서가 제출된 점은 긍정적이나, 만일의 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 외국인 토지거래계약에 관한 허가구역: 본건 소재지인 부평구는 외국인 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 제공된 정보에 따르면 지정기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이나, 최신 정보에 따르면 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지 1년간 재지정되었습니다. 따라서 경매 기일이 2026년 8월 26일 이후라면, 외국인 낙찰자는 토지거래 허가를 받아야 하며, 허가받지 못할 경우 잔금 납부에 문제가 발생할 수 있습니다. (경매 기일 미확인)

* 채권 총액: 등기부 채권 총액이 2,288,000,000원으로 감정가 대비 매우 높아 경매 취하 가능성은 낮아 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구에 위치한 2017년식 오피스텔로, 부흥초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 감정가는 2억 2,100만원입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 존재하여, 비록 등기부상 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 금액이 0원으로 표기되어 있더라도, HUG와의 관계 및 임차권 인수 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 외국인 토지거래허가구역 지정 연장 여부도 외국인 낙찰 예정자의 경우 확인해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 부평 중심 상권 인접: 부평역 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 최근 실거래가 및 시세 동향을 바탕으로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례를 종합해보면, 본건과 유사한 면적(70.70㎡, 약 21.39평)의 오피스텔 시세는 1억 7천만원에서 1억 9천만원 수준으로 파악됩니다 [cite: 사용자 제공 JSON, 검색 결과 3].

* 2025년 12월 13일에 거래된 70.21㎡, 9층의 실거래가는 19,000만원입니다 [cite: 사용자 제공 JSON].

* 2026년 1월 31일에 거래된 57.17㎡, 7층의 실거래가는 17,200만원으로, 면적 대비 단가가 높게 형성되어 있습니다 [cite: 사용자 제공 JSON].

* 9층 실거래가(19,000만원)와 유사한 면적의 7층인 점을 감안할 때, 본건의 적정 시세는 보수적으로 18,500만원 ~ 19,500만원 범위로 추정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가: 221,000,000원

* 보수적 시세 추정가: 185,000,000원 ~ 195,000,000원

* 인수 보증금 (예상): 0원 (HUG 말소동의 확약서 제출 기반)

* *주의사항: HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항으로 인한 잠재적 보증금 인수 위험을 반드시 고려해야 합니다.*

* 상기 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근으로 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 HUG와의 계약 조건 및 임차권 인수 가능성에 대한 명확한 확인 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.