나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502892 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 3층307호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 소재 "간석오거리역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(인천1호선 "간석오거리역" 및 경인선 "동암역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

2011년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물내 제3층 제307호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장석재 마감 등 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감(표준 마감기준 등) 창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 도시형생활주택(원룸형아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 216-2 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기타사항 ① 주택임차권 설정(2023년 12월 21일) 임차보증금 : 금100,000,000원 임대차계약일자 : 2021년 10월 16일 주민등록일자 : 2021년 11월 5일 점유개시일자 : 2021년 11월 5일 확정일자 : 2021년 10월 18일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502892 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (HUG 추정)

1.2. 부동산 정보

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 3층307호

용도: 도시형생활주택 (원룸형아파트)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 평가

감정가: 66,000,000원

토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

토지 지분: 4.11㎡ (약 1.24평)

건물면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

건물 지분: 16.01㎡ (약 4.84평)

건축년도: 2011년 11월 29일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 편의성

인근에 지하철 1호선 "간석오거리역"과 경인선 "동암역"이 소재하며, 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량의 진출입도 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리 관계)

말소기준권리: 2022년 11월 7일자 남동구(인천광역시) 압류 (갑7)

경매개시결정: 2026년 4월 13일자 주택도시보증공사 강제경매 (갑10), 채권액 100,000,000원

말소 예정 권리: 등기부상 모든 압류, 근저당, HUG 주택임차권 설정 등기(을3)는 매각으로 인해 소멸 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항 없음. (단, 물건명세서에 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 을구 3번 주택임차권이 소멸되지 않을 수도 있다는 내용이 있으나, 등기부상 말소되어 있고 임차인 현황에 대항력 없으므로 낙찰자는 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-03-30

대항력: 없음

비고: 인수 부담 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-05

확정일자: 2021-10-18

배당신고일자: 2023-12-21

대항력: 없음

비고: HUG 명의로 설정된 임차권이나, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (다만, HUG 인수조건 변경 관련 특이사항으로 인해 추가 확인 필요)

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 중 HUG(주택도시보증공사) 명의 임차권이 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 관련 특이사항은 잠재적 변수이나, 현재까지의 정보로는 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

최근 3개월(2026년 3월) 간석동 지역의 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보였습니다.

* 2026년 3월, 간석동 508-34번지 풍경채(2014년 건축) 64.73㎡, 3층 물건이 173,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 8,826,530원)

* 2026년 3월, 간석동 412-9번지 동아주택(1987년 건축) 47.56㎡, 1층 물건이 120,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 8,333,333원)

* 2026년 3월, 간석동 774-19번지 목화빌라(1991년 건축) 34.65㎡, 2층 물건이 55,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 5,238,095원)

4.2. 본건 시세 적정성

본건은 건물면적 16.01㎡ (약 4.84평)의 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다.

최근 거래된 다세대주택들의 면적 대비 시세를 고려할 때, 본건의 감정가 66,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

최신 거래 사례(풍경채)의 평당가(약 883만원)를 적용하면 약 4,270만원, 두 번째 사례(동아주택)의 평당가(약 833만원)를 적용하면 약 4,030만원 수준의 시세가 산정됩니다.

이는 본건의 감정가와 상당한 차이를 보이며, 입찰 시 감안해야 할 요소입니다.

5. 생활 편의 및 환경

5.1. 건물 정보

본 건물은 2011년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 본건은 3층에 위치합니다. 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

인천지하철 1호선 간석오거리역 및 경인선 동암역 등 더블 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변에 아파트 단지, 상가, 업무시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

(참고: 외부 지도 검색을 통한 혐오시설 등 추가 정보는 현재 접근할 수 없습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 위험

HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 및 임차권 관련 특이사항이 언급되어 있으나, 등기부상 말소되었고 임차인 현황에서도 대항력이 없음을 명시하고 있어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 HUG 관련 복잡한 정리가 있을 수 있으므로, 입찰 전 법원 집행관 또는 관련 전문가와 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 및 물건 자체 위험

감정평가액 대비 최근 유사 물건의 시세가 낮게 형성되어 있어, 고가 낙찰 시 시세차익을 얻기 어려울 수 있습니다. 또한, 16.01㎡(약 4.84평)의 작은 전용면적은 향후 매매 또는 임대 시 선택의 폭을 좁힐 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 크지 않을 것으로 예상되나, HUG 관련 특이사항은 최종적인 인수 여부 확인이 필요합니다. 감정가 대비 실거래가 수준이 낮다는 점을 감안할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(간석오거리역, 동암역)에 위치하여 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다.

* 주변 상업 및 주거 지역이 발달하여 생활 인프라가 우수합니다.

* 소형 평수(16.01㎡)로 1인 가구 임대 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 66,000,000원입니다.

최근 시세 분석 결과, 주변 유사 물건의 실거래가를 고려한 본건의 적정 시세는 약 40,000,000원 ~ 43,000,000원으로 추정됩니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단되므로, 인수 보증금을 제외한 금액 산정이 필요 없습니다.

따라서, 감정가와 시세 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 55,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.