나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502532 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 440-1 대영아파트 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화1동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건내 제2층 제202호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방설비, 승강기설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 부정형의 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도화동 440-1, 440-14 : 동일사항임. 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2025-12-08), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). 도화동 440-2 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502532 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 440-1 대영아파트 2층 202호 (신 주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 605)

용도: 오피스텔

감정가: 230,000,000원 (2억 3천만원)

토지면적: 11.56㎡ (약 3.5평)

건물면적: 68.95㎡ (약 20.86평)

2.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

3.

3.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화1동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 비슷한 유형의 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동에 무리가 없는 환경입니다.

3.2. 교통 환경

인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진입 및 주차가 가능합니다. 동측으로는 약 30미터, 서측으로는 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에 한해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

4.

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (금 4,560,000,000원)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 모두 말소 대상입니다.

4.2. 인수되는 권리 (임차인 분석)

본 건에는 대항력 있는 임차인 박근우(박 )이 존재합니다.

- 임차인: 박근우(박 )

- 보증금: 74,000,000원 (7천 4백만원)

- 전입일자: 2017년 9월 4일

- 확정일자: 2019년 9월 9일 (1차 보증금 증액분 2,000,000원 포함)

- 대항력: 있음

물건명세서에 따르면, 상기 임차인의 보증금 74,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 입찰 시 해당 보증금 전액을 인수할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 임대차 관계에 대한 세부 사항은 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 기타 권리 관계

소유권보존 및 소유권이전(신탁말소) 등기가 존재하며, 매각으로 인해 말소되는 압류 및 경매개시결정 등기들이 있습니다.

5.

5.1. 지역 특성

도화지구 개발 사업과 연계되어 있으며, 주변에 신축 아파트 단지 및 상업 시설이 조성되는 지역입니다. 다만, 도화1구역 등 일부 지역에서는 재개발 지연으로 인한 쓰레기 방치 및 슬럼화 우려가 제기되고 있어, 향후 지역 개발 진행 상황을 면밀히 지켜볼 필요가 있습니다.

5.2. 용도 및 잠재력

본 물건은 일반상업지역에 속하며, 공동주택 및 업무시설 용도로 활용 가능한 지역입니다. 현재는 오피스텔로 이용 중이며, 향후 지역 개발에 따라 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

6.

6.1. 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, '도화1동행정복지센터'와 같은 관공서 및 주변의 다양한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교육시설

(제공된 정보 없음)

6.3. 의료시설

(제공된 정보 없음)

7.

7.1. 권리 관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박근우(박 )의 보증금 74,000,000원(7천 4백만원)이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

7.2. 지역 개발 및 환경 리스크

주변 도화1구역 등 일부 지역에서 재개발 지연으로 인한 방치 및 환경 문제(쓰레기 투기 등)가 언론을 통해 보도된 바 있습니다. 이는 장기적으로 지역 환경 및 가치에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 또한, 데이터센터 건립 추진 및 폐기물 적환장 이전 검토 등 지역 이슈가 있어 이에 대한 관심이 필요합니다.

8.

종합 의견

인천 미추홀구 도화동에 위치한 본 오피스텔은 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있으며, 일반상업지역으로 개발 잠재력이 있습니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 74,000,000원(7천 4백만원)이 인수될 가능성이 있어, 철저한 권리 분석과 예상 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 주변 지역의 개발 지연 및 환경 문제 관련 이슈도 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

9.

투자 포인트

* 도화지구 개발과 연계된 지역의 미래 가치.

* 일반상업지역 내 위치하여 다양한 상업 활동 및 주거 기능 수행 가능.

* 편리한 교통 환경 및 인프라 접근성.

10.

예상 입찰가

본 건의 감정가는 230,000,000원(2억 3천만원)입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박근우(박 )에게 지급해야 할 보증금 74,000,000원(7천 4백만원)이 인수될 가능성이 있으므로, 실제 입찰가는 이를 고려하여 산정해야 합니다.

현 시세 분석을 위한 별도의 시세 정보가 제공되지 않았으므로, 감정가 230,000,000원에서 인수 보증금 74,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가, 임대수익률 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가는 법적 인수 보증금을 제외한 순수 투자 비용을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.