나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502902 [1] 인천광역시 부평구 부평동 756-196 휴갤러리 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천1호선 '동수역' 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 '동수역'이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2019.01.21.) - 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등, - 창호 : PVC 창호 마감 등임.

이용상태

도면 상 방 3개, 화장실 2개의 구조로서, 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 소화설비, 승강기설 비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502902 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 756-196 휴갤러리 2층201호

용도: 오피스텔

건물면적: 71.77㎡ (약 21.71평)

토지면적: 16.44㎡ (약 4.97평)

건축물 사용승인일: 2019년 1월 21일

총 층수: 12층 중 2층

1.3. 감정평가 요약

감정가: 207,000,000원

건물면적: 71.77㎡

토지면적: 16.44㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천1호선 '동수역' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 '동수역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존 및 이전 등기가 있으며, 이후 주택임차권(권 ), 압류(부평구), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등기되었습니다.

말소기준권리: 압류(부평구, 2024-12-18)

등기부채권 총액: 199,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 주택도시보증공사(권 ) 임차인: 보증금 199,000,000원, 차임 0원. 전입일 2023-02-28, 확정일 2023-02-15. 대항력 없음.

* 임정연 임차인: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일 2025-05-23. 대항력 없음.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점, 그리고 등기부 요약에서 해당 임차권이 '말소' 처리된 점으로 보아 낙찰 후 소멸될 가능성이 높습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 특별히 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 임차권 관련 복잡한 사항은 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 물건은 휴갤러리 오피스텔 2층 201호로, 철근콘크리트조 지상 12층 건물 내에 위치합니다.

건물은 업무시설 및 공동주택으로 사용 승인되었으며, 내부 구조는 방 3개, 화장실 2개의 오피스텔로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상권

건물 주변은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 주택 거주자를 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천1호선 동수역 인근에 위치하여 역세권 편의시설 이용이 가능하며, 주변 지역에 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 인근 학교 주변의 교육 환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 언급이 있어 초기 권리 분석 시 복잡성이 있었습니다. 등기부상 임차권이 말소 처리된 점과 물건명세서상의 상반된 내용(소멸되지 않는 권리 명시)으로 인해 법원의 최종 판단을 기다릴 필요가 있습니다.

6.2. HUG 임차권 관련 불확실성

HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인으로 등장하며, '인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 문구가 혼재되어 있어, HUG의 법적 지위 및 해당 임차권의 소멸 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 최종 매각 허가 결정 시 배당표 및 물건명세서의 최종 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 '가로구역별 최고높이 제한지역', '상대보호구역' 등은 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)인 오피스텔로, 인천 1호선 동수역 인근에 위치하여 교통이 양호합니다. 감정가는 207,000,000원이며, 최근 실거래가는 71.77㎡ 면적 기준 216,000,000원 수준으로, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보이나, HUG 관련 임차권의 복잡성으로 인해 입찰 전 법원의 최종 매각 공고 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교통 여건과 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

* 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확히 정리될 경우, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 것으로 판단될 경우, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(207,000,000원)와 최근 실거래가(216,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

권리관계의 복잡성을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 90~95% 수준 또는 최근 실거래가보다 약간 낮은 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크 해소 여부 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있으나, 현재 정보 기준 예상 입찰가는 약 190,000,000원 ~ 205,000,000원으로 제시하며, 입찰 참여 시에는 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.