나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502779 [1] 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천해양경찰서" 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 대규모 아파트단지 및 수변공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 503호로서, 외벽 : 외장석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2020년 09월 18일]

이용상태

"오피스텔"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고, 남측으로는 수변공원의 통행로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천 광역시 서구 조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022 -01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8.26. ~ 2026.8.25.))임.

공부와의 차이

본건의 용도는 공부상 "업무시설(오피스텔)"로 등재되어 있으나, 기준시점에서의 현황은 "주거용 오피스텔"인 것으로 탐문조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(최종 임차보증금: 100,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

공부상 '업무시설(오피스텔)'이나 현황은 '주거용 오피스텔'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

(2 blank lines)

1.1. 사건및소재지정보

(2 blank lines)

* 사건 번호: 인천지방법원 2026타경502779 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 5층503호

1.2. 부동산현황

(2 blank lines)

* 용도: 오피스텔 (현황: 주거용 오피스텔)

* 감정가: 97,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.3. 토지및건물면적

(2 blank lines)

* 토지 면적: 6.38㎡ (약 1.93평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 19.14㎡ (약 5.79평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

(2 blank lines)

2.1. 주변환경

(2 blank lines)

* 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천해양경찰서" 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 대규모 아파트단지 및 수변공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통및도로접근성

(2 blank lines)

* 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물은 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로는 수변공원의 통행로와 연계되어 있습니다.

3. 건축물정보

(2 blank lines)

3.1. 건물구조및사용승인

(2 blank lines)

* 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 503호입니다.

* 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 집합건축물대장상 사용승인일은 2020년 09월 18일입니다.

3.2. 건물이용현황

(2 blank lines)

* 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다.

* 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 토지이용계획및제한사항

(2 blank lines)

4.1. 지역지구지정

(2 blank lines)

* 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 토지관련제한

(2 blank lines)

* 가축사육제한구역입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 해당 지정 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)은 현재 만료되었습니다.

5. 권리분석

(2 blank lines)

5.1. 말소기준권리및소멸권리

(2 blank lines)

* 본건의 말소기준권리는 서울보증보험의 강제경매개시결정등기(갑6, 접수일자: 2026-04-07)입니다.

* 매각으로 인해 선순위 임차권을 포함한 모든 권리는 말소될 예정입니다.

5.2. 인수되는권리분석

(2 blank lines)

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 매수인에게 대항할 수 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

5.3. 임차인현황및특이사항

(2 blank lines)

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-14

* 확정일자: 2022-09-23

* 배당신고일자: 2025-03-21

* 대항력: 없음

* 등기부상 주택임차권(을1)이 존재하나, 해당 권리는 말소 대상이며 매각으로 소멸됩니다.

6. 상권분석

(2 blank lines)

6.1. 지역상권특성

(2 blank lines)

* 오피스텔, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등이 혼재되어 있어 활발한 상업 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다.

6.2. 인근주요시설

(2 blank lines)

* 인천해양경찰서가 인근에 위치하고 있습니다.

* 수변공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

7. 생활정보

(2 blank lines)

7.1. 편의시설및주거환경

(2 blank lines)

* 로변 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 인근에 아파트단지와 상업시설이 밀집해 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 수변공원과 인접하여 여가 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

8. 잠재적리스크

(2 blank lines)

8.1. 공부상용도와현황차이

(2 blank lines)

* 공부상 '업무시설(오피스텔)'이나 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 용도 변경이나 세무 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

8.2. 토지거래허가구역관련사항

(2 blank lines)

* 과거 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으나, 해당 지정 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)은 만료되었습니다.

8.3. 임차권관련잠재적문제

(2 blank lines)

* 등기사항전부증명서상 주택임차권이 존재하나, 임차인의 대항력은 없으며 매각으로 인해 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

8.4. 기타특이사항

(2 blank lines)

* SGI 인수조건 변경 관련 사항은 계약 및 인수 시점의 세부 조건을 반드시 확인해야 합니다.

9. 종합의견

(2 blank lines)

본 물건은 2020년 9월에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 인천해양경찰서 인근에 위치하며 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 자리 잡고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호하며, 주변에 수변공원이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 모든 등기사항은 말소될 예정입니다. 다만, 공부상 용도와 현황이 다르다는 점과 SGI 관련 인수조건 변경 사항은 추가 확인이 필요합니다.

10. 투자포인트

(2 blank lines)

* 소형 면적으로 실거주 목적 또는 소액 투자에 적합한 물건입니다.

* 2020년 신축 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 부담이 적습니다.

* 주변 상업 및 주거 시설의 발달로 임대 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 최근 거래 시세 비교를 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

11. 예상입찰가

(2 blank lines)

감정가는 97,000,000원입니다. 최근 동일 건물 내 유사 면적(22.40㎡)의 거래 사례가 2025년 6월 26일 8,700만원(87,000,000원)에 있었습니다. 본건의 전용면적(19.14㎡)을 감안하여 시세 분석 시 약 74,300,000원 수준으로 추정됩니다. 잠재적 리스크와 경매 특성을 고려하여, 보수적인 접근으로 약 75,000,000원에서 80,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.