나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502928 [1] 인천광역시 남동구 구월동 349-920 지층3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로운 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천 지하철 2호선 "모래내시장역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 "모래내시장역" 및 노선 버스 정류장이 소재하는 바, 대중교통의 이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

알씨조 슬래브지붕 4층 건물 내 제지층 제3호로서, 외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 2~3미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(남동구)) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502928 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 349-920 지층3호

용도: 다세대주택

감정가: 106,000,000원

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.81㎡ (약 3.88평)

토지지분: 12.81㎡ (약 3.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.83㎡ (약 13.26평)

건물지분: 43.83㎡ (약 13.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물구조: R.C조 슬래브지붕 4층 건물 내 제지층 제3호

준공일: 1996년 02월 21일

사용승인일: 1996년 09월 02일

외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

주요 구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

건축물대장상 층수: 지하 1층, 지상 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천 지하철 2호선 "모래내시장역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 "모래내시장역" 및 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

2.3. 도로 상태

본건 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 2~3미터의 도로에 각각 접함.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역. (토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지 및 건물이 일괄 매각 대상임.

3.2. 권리 현황

말소기준권리: 2022년 03월 04일자 잠실세무서장 압류.

등기부채권 총액: 2,050,000,000원 (기록된 채권 총액 기준)

3.3. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(박진희)

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 10월 28일

확정일자: 2021년 10월 18일

배당신고일자: 2023년 09월 18일

대항력: 없음

3.4. 말소기준권리 및 인수 권리

- 말소기준권리: 2022년 03월 04일자 압류 (잠실세무서장)

- 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 11번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

- 인수 보증금 합계: 0원 (HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨. 해당 임차권은 말소 예정임.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인천 지하철 2호선 모래내시장역 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 해당함. 시장 이용이 편리할 것으로 예상됨.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 가격은 약 4,500만원 ~ 8,500만원 수준임.

- 예랑빌라(B동) 39.82㎡ (12.05평): 2026년 3월 4,500만원 (약 373만원/평)

- 경인빌라(가동) 38.25㎡ (11.57평): 2026년 3월 5,000만원 (약 432만원/평)

- 신세계빌라 49.82㎡ (15.07평): 2026년 3월 8,500만원 (약 564만원/평)

본건 건물 면적 43.83㎡ (13.26평) 기준, 평당 약 456만원으로 환산 시 약 6,000만원대의 가치를 추정해볼 수 있음.

다만, 감정가는 106,000,000원으로 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 조사됨. 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항은 시세 형성 시 변동 요인이 될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경은 보통 수준임.

5.2. 편의시설

인천 지하철 2호선 모래내시장역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 모래내시장 등 상업시설 이용이 용이함.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

본건 소재지 주변을 지도 서비스로 조사한 결과, 즉시 인접한 혐오시설은 발견되지 않았음. 주거용 건물들과 상가, 시장 등이 혼재된 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련 리스크

- HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 동의: 을구 11번 주택임차권이 말소 대상이나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었음. 최종적으로 말소 처리되는지 철저한 확인이 필요함. HUG가 대위변제 후 임차인의 권리를 포기하는 조건으로 경매 진행되므로, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 서류 검토가 필수적임.

- 건축년도: 1996년 준공으로 약 30년 경과된 노후 건물임. 향후 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

6.2. 물건 자체 관련 리스크

- 지층 물건: 지층 특유의 일조량 부족, 습기, 환기 등 주거 환경에 대한 고려가 필요함.

6.3. 기타 리스크

- 토지 지분 비율: 건물 면적 대비 토지 지분 비율이 낮은 편임.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동의 역세권 다세대주택으로, 모래내시장역 및 상업시설 접근성이 양호한 편임. HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 동의 등 특수 물건으로, 인수 보증금 부담은 없을 것으로 예상되나 관련 절차 및 서류 확인이 매우 중요함. 감정가(106,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 4,500만원~8,500만원)와의 격차가 크게 나타나므로, 입찰 전 면밀한 시세 분석과 권리 관계 재확인이 필수적임. 지층이라는 점과 건축물 노후도는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

- 역세권 입지: 인천지하철 2호선 모래내시장역 도보 이용 가능한 역세권으로 대중교통 편리.

- HUG 관련 특별 매각 조건: HUG의 적극적인 개입으로 인해 임차권 관련 부담이 해소되어 안전한 낙찰 가능성이 높음.

- 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

제시된 정보와 시장 분석을 종합할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 65,000,000원에서 75,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 최근 실거래가 수준을 반영한 보수적인 접근이며, HUG 관련 권리 관계의 최종 말소 여부 및 물건의 실질적인 상태에 따라 최적 입찰가는 달라질 수 있습니다. 감정가(106,000,000원)보다 현저히 낮은 수준에서 접근하여 시세 차익을 극대화하는 전략이 유효할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.