나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502885 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-11 주건축물 1동 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무 시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 문예회관사거리역(인천지하철 1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제7층 제701호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

구월동 1143-11, 1143-12 동일 : 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로3류(폭 8m 미만 )(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-60 86)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간 : 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금185,000,000원 범 위 : 7층 701호 68.27㎡ 전부 임대차계약일자 : 2022년6월3일 주민등록일자 : 2022년7월15일 점유개시일자 : 2022년7월15일 확정일자 : 2022년6월21일 임차권자 : 이*

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 경매 물건은 인천광역시 남동구 구월동 1143-11번지, 주건축물 1동 7층 701호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 인천지방법원 2026타경502885 (1)이며, 감정가는 204,000,000원입니다. 토지 면적은 11.16㎡ (약 3.38평)이며, 건물 면적은 68.27㎡ (약 20.65평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매로 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시청 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무 시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 인천지하철 1호선 문예회관사거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 4월 24일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경502885)입니다. 등기부등본상 채권 총액은 185,000,000원입니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 이혁 (주택도시보증공사 보증)

- 보증금: 185,000,000원

- 임대차계약일자: 2022년 6월 3일

- 점유개시일자: 2022년 7월 15일

- 주민등록일자: 2022년 7월 15일

- 확정일자: 2022년 6월 21일

- 배당신고일자: 2024년 9월 12일

- 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 없음. 을구 순위 5번 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 구월동 일대는 인천광역시청 및 관련 관공서가 인접해 있어 행정/업무 기능이 집중된 지역입니다. 또한, 다수의 오피스텔, 아파트, 상업시설이 밀집하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있습니다. 특히 지하철 1호선 역세권이라는 점에서 입지적 장점이 두드러집니다.

1.4. 생활정보

인천광역시청이 인근에 있어 행정 업무 처리가 용이하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 주변에 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 문예회관사거리역을 통한 시내 이동이 편리하며, 대중교통 이용이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용을 확인하여 잠재적 영향을 파악할 필요가 있습니다.

* 선순위 임차권: 등기상 주택임차권이 존재하나, 현재 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부 및 효력에 대한 최종 확인이 중요합니다.

* 건물 외벽 표기: 건물 외벽에 '퍼스트클레스'라는 표기가 되어 있어, 건물의 명칭 또는 브랜드와 관련된 사항인지 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천시청 인근의 역세권 오피스텔로서 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려한 신중한 접근이 필요하며, HUG 관련 특이사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 풍부한 배후 수요: 인천지하철 1호선 문예회관사거리역 역세권이며, 인천시청 인근 업무지구 및 주거단지의 수요를 흡수할 수 있습니다.

* 명도 리스크 최소화: 대항력 있는 임차인이 없어 경매 절차 진행 시 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치: 주변 지역의 개발 계획(예: 옛 롯데백화점 부지 개발 등) 등을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(68.27㎡)과 층수(7층)의 오피스텔이 2024년 4월 24일 165,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 2월 13일에는 유사 면적(69.46㎡)의 7층 오피스텔이 152,000,000원에 거래된 기록도 있습니다. 현재 감정가는 204,000,000원으로, 최근 실거래가보다는 높은 수준입니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

가장 유사한 거래 사례와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적인 예상 입찰가는 170,000,000원으로 산정합니다.

* 본 예상 입찰가는 최근 거래 사례 및 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.