나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502897 [1] 인천광역시 서구 당하동 1083-2 다원빌리지 103동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 학교,공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트,경사슬래브지붕 5층 건내 4층 402호로서, 외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06 -08)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10) (서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육 지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2 025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한 함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502897 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1083-2 다원빌리지 103동 4층402호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 27.03㎡ (약 8.18평)

건물면적: 46.03㎡ (약 13.93평)

1.3. 가격

감정가: 153,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경 보호법), 성장관리권역 등으로 지정되어 있으며, 특히 토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)에 해당되어 취득 시 허가 절차가 필요합니다. (유효기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건에는 소유권 이전, 공유자 지분 이전 등기 외에 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 강제경매 절차로 인해 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 인천지방법원 2022카단108277 (안산농업협동조합 가압류)으로 파악됩니다. 전체 등기부채권 총액은 213,155,740원입니다.

3.2. 임차인현황

* 강로건 (김 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-10, 대항력 없음.

* 이재범 (이 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-04, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (조 ): 보증금 162,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-17, 확정일자 2021-12-13, 배당신고일자 2024-02-28, 대항력 없음.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자인 주택도시보증공사가 경매를 신청하였습니다. 등기부상 을구 8번 주택임차권(주택도시보증공사)은 말소 예정이나, 물건 명세서에 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라고 명시되어 있어, 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 강로건, 이재범은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사 임차권 역시 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득할 것으로 예상됩니다. 다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권"이라는 특이사항은 권리관계가 복잡했음을 시사하므로 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 7월) 인근 지역의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* '원당탑스빌(1)' (2009년식, 70.38㎡): 135,000,000원 (2026.07.06)

* '그랜드비스타' (2011년식, 34.942㎡): 179,000,000원 (2026.07.06) - 전용면적당 약 5,122,800원

* '멤버스힐' (2017년식, 31.548㎡): 133,000,000원 (2026.07.03) - 전용면적당 약 4,215,800원

본 건의 감정가는 153,000,000원이며, 전용면적(46.03㎡)당 가격은 약 3,324,000원입니다. 이는 최근 실거래가 중 '그랜드비스타' 및 '멤버스힐' 대비 낮은 수준입니다. 특히, 비슷한 건축연도(2011년)의 '그랜드비스타'가 더 높은 평당가를 형성하고 있어, 본 건의 감정가가 시장 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 402호이며, 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 백석초등학교가 소재하며, 아파트, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았으며, 학교와 근린시설이 잘 갖추어져 있는 주거 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역에 해당하며, 외국인 또는 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 유효기간은 2026년 8월 25일까지입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등기된 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 '선순위임차권' 표기는 경매 진행 과정 및 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 이슈를 시사합니다. 비록 등기부상 임차권이 말소 예정이고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었다고는 하나, HUG의 개입 이력과 관련된 추가적인 법적, 행정적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대차 미상 정보

제시된 임차인 정보 중 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재된 경우가 있으나, 별도의 특이사항이나 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 위험은 없어 보입니다. 그러나 실제 점유 관계 및 세부 임대차 계약 내용을 추가적으로 확인하는 것이 안전합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 학교와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 관련 복잡한 권리 관계는 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가 대비 높은 주변 시세 형성으로 인한 시세 차익 가능성

* 학교 및 생활 편의시설 인접으로 인한 안정적인 주거 가치

* 경매 절차 완료 시 인수 부담이 없는 권리관계 (단, HUG 관련 사항 추가 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 153,000,000원이나, 주변 실거래가 분석 결과 전용면적당 시세가 420만 원~510만 원 수준임을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 193,300,000원 ~ 234,700,000원으로 추정됩니다.

인수 보증금이 없는 점과 권리관계 분석을 종합할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 할 수 있습니다.

초기 입찰가로는 감정가 수준인 153,000,000원에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 적극적으로 검토해 볼 것을 권유합니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가 상담 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.