나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70758 [1] 경기도 동두천시 동두천동 524 동두천신창비바패밀리1단지 104동 15층 1503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 동두천동 소재 지하철1호선 "동두천역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있는 등 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제15층 제1503호로서, (사용승인일 : 2009.12.29) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 지하주차장, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 남측 정문과 동측 후문을 통해 외부도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 동두천동 524 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호(2) : 동두천동 524-3 도시지역, 제2종일반주거지역 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 경기도 동두천시 동두천동 524 동두천신창비바패밀리1단지 104동 15층 1503호에 소재하고 있습니다. 본 물건의 용도는 아파트로 확인됩니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적은 46.52㎡ (약 14.07평)이며, 건물면적은 84.87㎡ (약 25.67평)입니다. 토지 지분은 46.52369999999999㎡, 건물 지분은 84.874㎡입니다.

1.3. 매각 관련 정보

감정가는 249,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 본 경매는 부동산 임의경매입니다. 채권자는 주식회사 한강자산관리대부입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 지하철 1호선 동두천역 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 일반적인 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 동두천역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조의 15층 건물 내 15층에 위치한 본 건물은 2009년 12월 29일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 소화전 설비, 지하주차장, 승강기, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 도시계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류 및 소로2류 접합 지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부등본에 따르면, 소유권 보존(2010-02-05) 후 소유권 이전(2010-04-23)이 있었습니다. 이후 근저당권(2025-10-02, 187,500,000원) 및 2번 근저당권부 채권질권(2025-12-26) 등이 설정되었고, 가장 마지막으로 임의경매(2026-04-13, 131,575,342원)가 개시되었습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 10월 2일 접수된 주식회사 한강자산관리대부의 근저당권(을2)입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않아, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인으로 주식회사한양자산관리대부가 확인되며, 보증금 5,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자는 미상이며, 대항력은 없습니다. '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에는 임대관계는 미상이라고 명시되어 있습니다.

3.5. 권리분석 종합

임차인은 대항력이 없으며, 인수하는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 임차인의 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (제공된 JSON 및 외부 검색 결과 기반)

제공된 JSON 정보에 따르면, 최근(2026년 6-7월) 인근 다세대/연립주택의 거래가는 430,000,000원에서 600,000,000원 사이로, 면적 대비 가격이 8,130,000원에서 12,160,000원/㎡ 수준입니다. 그러나 본건은 '아파트'로 확인되며, 아파트와 다세대/연립주택 간에는 시세 차이가 존재하므로 해당 JSON 정보는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

외부 검색 결과(2026년 6-8월)에 따르면, '동두천신창비바패밀리1단지' 자체의 최근 실거래가는 113㎡(공급면적 기준) 기준 1억 7,500만원에서 1억 9,000만원 사이로 확인됩니다. 이는 84.87㎡(전용면적) 기준 약 1억 5,500만원에서 1억 9,000만원 수준의 거래가 있었음을 시사합니다.

본건의 감정가는 249,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 상한선보다 높은 수준입니다. 다만, 감정가 산정 시점과 현재 시점 간의 차이가 있을 수 있으며, 실거래가와 감정가 간의 괴리가 존재합니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설 조사

본건은 동두천역 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이한 편입니다. 주변에는 아파트 단지와 주거 시설이 밀집해 있습니다. 검색 결과, 본건 주변에 현저한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 검색 결과에서 '근처 공장에서 발생하는 불쾌한 냄새'에 대한 언급이 있으나, 이는 특정 지역에 국한될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 동보초등학교, 신흥중학교, 동두천고등학교 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 교통 편의성

동두천역(지하철 1호선)이 인접해 있어 시내외 접근성이 좋으며, 버스 정류장 또한 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 등기부상의 권리관계 및 말소 여부는 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로 입찰 전 반드시 최신 정보를 확인해야 합니다. '임대관계는 미상'이라는 점은 잠재적인 점유 문제나 확인되지 않은 이해관계인이 존재할 가능성을 시사합니다.

6.2. 시장 및 거래상 리스크

감정가(249,000,000원)와 최근 실거래가(약 1억 5,500만원 ~ 1억 9,000만원) 간의 차이가 상당하여, 감정평가의 적정성 및 실제 시장 가치에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 또한, 일부 검색 결과에서 언급된 '근처 공장에서 발생하는 불쾌한 냄새' 문제는 거주 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

도시지역 내 제2종일반주거지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 가격 메리트

본건의 감정가(249,000,000원)는 동두천신창비바패밀리1단지 내 유사 면적의 최근 실거래가(약 1억 5,500만원 ~ 1억 9,000만원)보다 높은 편입니다. 만약 감정가가 실거래가보다 높게 책정된 경우, 이를 기준으로 보수적으로 접근한다면 충분히 시세차익을 기대할 수 있습니다. 만약 실거래가가 더 높다면, 낙찰 가격이 시장가보다 저렴할 가능성이 있습니다. (추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 시장 가치 파악이 중요합니다.)

7.2. 입지 및 개발 가능성

동두천역 인근의 역세권 아파트 단지로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 또한, GTX-C 노선 연장 등의 잠재적 교통 호재가 있다면 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

7.3. 기타

권리분석상 인수되는 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

8. 종합 의견

본건은 동두천신창비바패밀리1단지 내 아파트로, 동두천역 인근의 교통 요지에 위치하고 있습니다. 건물 연식은 18년차(2009년 준공)로 연식에 비해 양호한 편이며, 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다. 권리상 낙찰자가 인수해야 할 특별한 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 상당하여, 정확한 시세 파악 후 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 주변 일부 공장으로 인한 냄새 이슈는 현장 답사를 통해 확인하는 것이 좋겠습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 외부 검색 결과에 따르면, 동두천신창비바패밀리1단지 112㎡(전용 84.87㎡) 타입의 최근 실거래가는 2026년 6월~8월 기준 약 1억 5,500만원에서 1억 9,000만원 수준으로 확인됩니다. 감정가는 249,000,000원으로, 이는 실거래가보다 높은 수준입니다.

따라서, 현재 시장 상황과 실거래가를 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가를 하회하는 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 실거래가를 참고하되 보수적인 접근을 통해 시세 대비 저렴하게 취득하는 것을 목표로 합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

이 입찰가는 현재 시세(약 1억 5,500만원~1억 9,000만원)를 고려하되, 감정가(2억 4,900만원)보다는 낮게 책정하여 낙찰 가능성과 수익성을 확보하는 데 중점을 두었습니다. (이는 시세 변동 가능성 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.