나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508576 [1] 인천광역시 부평구 부평동 431-14 산누리빌 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 16층 1601호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1),(3),(4)토지 공히: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고 높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지 역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임. - 기호(2)토지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014 -07-14)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임. - 기호(5)토지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508576 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 431-14 산누리빌 16층1601호 (신주소: 인천광역시 부평구 부평대로 134)

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 2022년 2월 11일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 16층 1601호

총 층수: 20층

1.2. 면적 정보

토지 면적: 11.81㎡ (약 3.57평)

건물 면적 (전용면적): 67.84㎡ (약 20.53평)

토지 지분: 11.81㎡ (약 3.57평)

건물 지분: 67.84㎡ (약 20.53평)

(참고: 공급면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.3. 매각 정보

감정가: 412,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부원초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

본 건 주변으로 부평국가산업단지 및 부평주안산업단지와 같은 산업단지가 위치해 있어, 지역 경제의 한 축을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(부평역 등)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

경인고속도로 접근성이 좋아 인천 및 수도권 이동이 수월합니다.

2.3. 도로 상황

본 건 주변으로 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(기호1,3,4), 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25) 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 토지 이용에 대한 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1, 신한은행 근저당 (2022-04-20 접수, 358,600,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 물건명세서 상 '지상권' 언급이 있으나 구체적인 내용이 없어 주의 요망)

3.3. 등기부채권 총액

약 380,654,830원 (근저당 358,600,000원 + 가압류 22,054,830원)

3.4. 임차인 현황

임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-16

대항력: 없음

(참고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거, 상업, 업무, 그리고 산업시설이 복합적으로 혼재된 지역에 위치합니다.

* 주거 밀집 지역에 속해 안정적인 수요층이 존재하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의성이 높습니다.

* 부평역 및 주요 도로 접근성이 우수하여 외부 유동인구의 유입이 활발한 편입니다.

* 인천 부평구는 인천의 주요 도심 중 하나로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수하여 상업 및 주거 기능이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 부원초등학교가 인근에 위치하며, 해당 학교 주변은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 부평역과 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 부평지하상가 및 백화점 등이 가까이 있습니다.

* 주변 환경: 부평공원이 있어 쾌적한 휴식 공간을 이용할 수 있습니다. 다만, 인근 산업단지로 인해 일부 구간에서는 차량 통행량이 많을 수 있습니다.

* 주요 시설: 부평역, 부평구청, GM 부평공장, 인천부평소방서, 부평세림병원 등이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 권리 관계가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역, 토지거래계약 허가구역 (외국인 등 취득 제한) 등 다수의 법적 규제가 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축, 또는 특정 용도로의 변경 시 제약이 될 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내 취득 시 외국인 등에 대한 제한이 적용될 수 있습니다.

* 산업단지 인접: 주변 산업단지로 인해 일부 시간대에 교통 혼잡이 발생하거나, 지역 대기질 및 소음 등에 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 검색 결과에서 직접적인 유해시설이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 등기부채권 총액: 약 3.8억 원으로 감정가 대비 높은 편이므로, 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 관련 비용을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의성 등 다양한 강점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 특별한 권리나 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 복합적인 토지 이용 규제는 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하더라도, 신축 연식과 좋은 입지 조건을 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 사용승인으로 준신축에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 역세권 입지: 부평역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 주요 상권 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 가치 상승 잠재력: 인천 부평구는 지속적인 도시 개발 및 교통 인프라 확충이 이루어지고 있어 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 412,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 유동화 물건이라는 특수성과 다수의 토지 이용 규제가 존재하므로, 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현장 조사 및 권리 관계 분석을 통해 정확한 시세 파악 후, 감정가의 85~95% 수준을 고려한 입찰가가 적정할 것으로 사료됩니다.

예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 390,000,000원 (이는 시장 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.