나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경189 [1] 경기도 동두천시 동두천동 223-39 오르팰리스3캐슬2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 동두천시 동두천동 소재 "동두천역(1호선(경원선))" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택, 교육시설, 각종 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 "동두천역(1호선(경원선))" 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 지상4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2021.10.25.) - 외벽 : 돌붙임 마감 등, - 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창호 : 하이새시 등 입니다.

이용상태

공동주택(단지형다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 일단의 가장형 토지로서, 단지형다세대 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건단지 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하며, 본건은 단지 내 도로를 통해 통행이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계 등 미상입니다. ○ 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상 물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2026타경189 (1)

1.2. 소재지

경기도 동두천시 동두천동 223-39 오르팰리스3캐슬2동 4층401호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

251,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 64.75㎡ (약 19.6평)

건물면적: 69.67㎡ (약 21.07평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

수OOO (수협은행)

1.9. 건축년도

2021년 10월 25일 (사용승인일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 동두천역(1호선) 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 동두천역이 소재하여 교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 단지형 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 단지는 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있으며, 단지 내 도로를 통해 통행이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 12월 8일자 수협은행 근저당권 (을3)

3.2. 등기부채권 총액

327,750,000원

3.3. 현재 진행 중 경매

2026년 4월 14일자 수협은행 임의경매개시결정 (갑3)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 없음)

3.6. 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 2021-10-27 소유권보존 (김기태)

* 갑2: 2021-12-08 소유권이전 (신소희, 매매)

* 을3: 2021-12-08 근저당권공동담보목록 (수협은행, 327,750,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 2026-04-14 임의경매 (수협은행, 290,772,799원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 역세권 여부

1호선 동두천역이 인근에 위치하여 역세권으로서의 장점을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

주변에 교육시설이 소재하여 자녀가 있는 가구에게는 교육 환경이 고려될 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

근린생활시설과 더불어 주거 밀집 지역으로서 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 주거 환경

아파트단지, 단독주택, 다세대주택이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 (유동화, 공동담보)

본 물건은 유동화 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건과 차이가 있을 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 현장 확인 불가 (폐문부재)

현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 이용 상태 및 임대차 관계 등 세부사항을 파악하지 못했습니다. 경매 입찰 시 이 점을 반드시 참고해야 합니다.

6.3. 건물 연식

2021년 10월 25일 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 건물 노후로 인한 큰 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

7.1. 입지 및 건물 상태

동두천역 인근에 위치하며 1호선 이용이 편리하고, 2021년에 준공된 신축급 건물로 내부 상태 및 설비는 양호할 것으로 예상됩니다.

7.2. 권리 관계

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 인수 부담은 없으나, 임대 관계 미상인 점은 유의해야 합니다.

7.3. 특이사항 고려

유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 일반 물건과 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있으므로, 전문가와 상담 후 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이하며, 별도의 대규모 수리비 지출 부담이 적을 것으로 보입니다.

8.2. 역세권

1호선 동두천역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 이는 향후 시세 상승 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

동두천시의 도시 계획 및 지역 개발 사업 추진 현황에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 최근 매매 정보(2026년 6월~7월)를 분석한 결과, 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 정원아트빌 A동 (2008년식, 46.84㎡): 4억 3천만원 (430,000,000원)

* 제일국민주택 (1990년식, 54.12㎡): 4천 4백만원 (44,000,000원)

* 삼원그린빌라 (1996년식, 49.34㎡): 6천만원 (60,000,000원)

이 중 1990년식 및 1996년식 주택의 거래가(4,400만원, 6,000만원)는 2026년 시점 및 주택 연식과 비교할 때 일반적인 시세와 큰 차이가 있어 정보 오류 가능성을 배제할 수 없습니다.

본건은 2021년 준공된 신축 건물(건물면적 69.67㎡)임을 고려하면, 가장 유사한 조건으로 비교할 수 있는 정원아트빌 A동(2008년식, 46.84㎡)이 4억 3천만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 실제 시세는 감정가 2억 5천만원보다 높을 가능성이 매우 높습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 251,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

* 가장 신뢰할 수 있는 시세 정보(정원아트빌 A동 4.3억)를 기준으로, 본건의 신축 연식 및 더 넓은 면적(69.67㎡ vs 46.84㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 4억원 이상에서 형성될 가능성이 있습니다.

* 보수적인 접근: 감정가 2억 5천만원을 최저선으로, 현장 조사 및 추가 시세 파악 후 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 선에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 적극적인 접근: 주변 신축/준신축 다세대 주택의 실거래가를 면밀히 조사하여 3억 5천만원 ~ 4억 5천만원 이상까지도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 낙찰가율은 100%를 넘지 않도록 신중해야 합니다.

9.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 소재지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

9.4. 최종 제안

현장 방문을 통해 건물 내부 상태를 직접 확인하고, 동두천 지역의 유사 신축/준신축 다세대 주택 시세를 면밀히 재조사한 후, 감정가 2억 5천만원 대비 시세 상승 가능성을 반영하여 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.