나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20501 [1] 경기도 남양주시 진접읍 부평리 542-4 송원빌리지 108동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리 소재 "광릉교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건내 제3층 제302호로서, 외벽: 석재붙임 및 징크판넬 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호: 하이샷시 등.

이용상태

공동주택(다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보 전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상 수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관 한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 남양주지원 2026타경20501 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 부평리 542-4 송원빌리지 108동 3층302호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 69.71㎡ (약 21.09평)

건물면적: 53.29㎡ (약 16.11평)

감정가: 174,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리 소재 "광릉교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법상 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 지정)으로 지정되어 있음.

현재까지 검색된 정보 상으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 상 소유권보존은 2019년 1월 4일에 마현숙 명의로, 소유권이전(매매)은 2019년 12월 3일에 방난희 명의로 이루어졌음.

말소기준권리인 근저당권은 2022년 10월 12일에 한국주택금융공사 앞으로 설정되었으며, 채권 최고액은 110,000,000원임.

본건은 2026년 4월 13일 한국주택금융공사에 의해 신청된 임의경매로 진행 중이며, 경매 채권액은 108,800,321원임.

등기부채권 총액은 110,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 최범석이 거주 중인 것으로 파악됨.

임차인의 전입일자는 2019년 12월 12일이며, 대항력이 있음.

임차인의 보증금은 0원, 차임은 0원으로 신고되어 있음.

임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2022년 10월 12일자 한국주택금융공사 근저당권

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 미상)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변에 아파트 단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있음.

최근 매매 사례를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 다세대주택의 경우 전용면적 약 48~50㎡ 기준으로 1억 4천만원에서 1억 8천만원 선에서 거래되고 있음.

본건 감정가 1억 7천 4백만원은 이러한 시세 범위 내에 있으며, 특히 1억 8천만원에 거래된 49.65㎡ 면적의 다세대주택과는 유사한 수준임.

건축물대장상 본건이 속한 송원빌리지는 2017-2018년경 건축된 것으로 보여, 일부 비교 대상 매물(1980년대, 1990년대 건축)보다 신축에 해당할 가능성이 있으며, 이는 시세 판단에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

본건은 진접읍 부평리에 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이한 편임.

주변에 부평초등학교, 광동중학교, 진접고등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 다수의 어린이집이 있어 자녀 양육 환경으로 적합함.

차량 출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 교통 이용이 편리함.

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 최 이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수 부담은 적을 것으로 예상됨. 하지만, 임대차 관계의 상세 내용을 면밀히 확인할 필요가 있음.

"임대 미상임"이라는 기타 참고사항으로 미루어볼 때, 현재 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

토지이용계획 상 각종 제한 사항(가축사육제한, 배출시설설치제한, 폐기물매립시설 설치제한, 토지거래계약허가구역 등)이 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 진접읍에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 소재하고 있음.

신축 연도(2017-2018년 추정) 대비 감정가가 인근 유사 다세대주택 시세 범위 내에 있으며, 특히 최근 거래된 1억 8천만원 매물과 유사한 수준으로 평가되어 있어 투자 가치가 있다고 판단됨.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 명도 관련 위험이 크지 않을 것으로 예상됨. 그러나 임대차 관계의 정확한 확인은 필수적임.

8. 투자 포인트

신축급(2017-2018년경 건축 추정) 다세대주택으로, 비교적 최신 건축물임.

감정가(1억 7천 4백만원)가 유사 면적의 최근 매매가(1억 8천만원)와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 추가 상승 여력이 있을 수 있음.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로, 명도 및 인수 부담이 적음.

진접읍 지역 개발 가능성과 함께 향후 시세 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 7천 4백만원이며, 유사 면적의 최근 매매 사례 중 49.65㎡가 1억 8천만원에 거래된 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가 이상으로 고려해 볼 수 있음.

또한, 본건의 건축 연도가 비교 대상 매물보다 신축일 가능성이 높다는 점을 감안하면, 보수적으로 감정가의 105% ~ 110% 수준을 예상해 볼 수 있음.

이에 따라 예상 입찰가는 약 1억 8천 2백만원 ~ 1억 9천 1백만원 사이에서 결정하는 것을 제안함.

가장 경쟁력 있는 입찰가는 약 1억 8천 5백만원 정도로 예상됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.