나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60983 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 246-18 준성새롬빌 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 '고양외국어고등학교' 남측 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 2002.12.07) 외벽 : 석재 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

미상입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 246-18 준성새롬빌 비동 2층202호에 위치한 다세대주택입니다.

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로, 2002년 12월 7일 사용승인을 받았습니다.

외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 163,000,000원입니다.

토지 면적은 37.15㎡ (약 11.24평)이며, 건물 면적은 69.51㎡ (약 21.03평)입니다.

토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 고양지원 2026타경60983 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

채권자는 고OOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 '고양외국어고등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

등기부등본상 소유권은 이하영(상속)에게 있으며, 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되었으나, 말소기준권리(을4: 2008-06-03, 덕양새마을금고 근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 이하영(이 )이 등록되어 있으며, 보증금 0원, 차임 0원으로 조사되었습니다.

전입일자는 2008년 6월 5일이며, 대항력은 없습니다.

따라서 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기 후 다수의 근저당권(덕양새마을금고, 고양누리새마을금고) 및 가압류(삼성카드)가 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 69,633,562원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설 등이 혼재하여 지역 생활 편의를 위한 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업시설보다는 국지적인 상권의 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 대형마트나 백화점과 같은 주요 편의시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 주거지역으로서 통상적인 생활 편의시설(소규모 상점, 병원, 은행 등)은 지역 내에서 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 '고양외국어고등학교'가 소재하고 있습니다. [cite: appraisal report, 4, 8, 13] 다만, 해당 학교 주변 2km 이내에 학원가는 없는 것으로 파악되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 토지) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

6.2. 혐오시설 인근 여부

고양시 덕양구 관산동 및 인근 지역은 과거부터 서울시 운영 혐오시설(예: 시립승화원, 시립묘지, 난지물재생센터, 하수처리장, 소각장 예정지 등)과 관련된 갈등이 지속적으로 제기되어 온 지역입니다.

특히, 서울시립승화원(화장장)이 위치한 대자동으로부터 반경 5km 내에 관산동이 포함되는 등, 해당 시설들로부터 일정 거리 이내에 위치할 가능성이 있으며, 이는 본건의 잠재적 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 시 소멸되지 않는 권리 부담은 없을 것으로 보입니다.

그러나 주변에 다수의 혐오시설이 존재하거나 연관된 지역에 위치할 가능성이 있어, 이에 대한 사전 조사 및 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 감정평가액 대비 최근 유사 거래 사례의 가격이 낮은 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 고양시 덕양구 내에서 희소성 있는 부동산 투자 기회

* 매각으로 인한 권리관계 정리로 인수 부담 없음

* 명확한 용도(다세대주택) 및 건축 구조

9. 예상 입찰가

감정가 163,000,000원을 기준으로, 주변 실거래가 정보 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례가 약 100,000,000원에서 110,000,000원 선에서 이루어진 것으로 파악됩니다.

본 건의 전용면적(69.51㎡, 약 21.03평)을 고려하여 환산 시, 시장가치는 약 130,000,000원 내외로 추정됩니다.

그러나, 본 건의 잠재적 리스크(혐오시설 인근 가능성, 법적 제한사항 등)를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 권리상 인수 부담이 없고 시장 가치 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

이는 최초 감정가 대비 약 70% ~ 77% 수준입니다.

투자에 대한 최종 결정은 현장 방문, 추가적인 시세 조사 및 위험 요소에 대한 면밀한 검토 후 신중하게 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.