나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1354 [1] 경기도 파주시 와동동 1356 가람마을10단지 동양엔파트 월드메르디앙 1009동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 와동동 소재 파주와동 초등학교 서측 인근에 위치하고 있는 가람마을10단지 동양엔파트 월드메르디앙 제1009동 제18층 제1802호로서, 부근은 대단위 아파트 단지 등으로 형성된 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.

건물의 구조

벽식구조 평지붕 22층 아파트 중 제18층 1802호로서 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : PVC새시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

아파트로서 방3, 거실, 주방, 욕실2 등의 이용 구조입니다.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 15미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)(파주운정지구)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-02-25)(파주운정지구)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경1354 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 와동동 1356 가람마을10단지 동양엔파트 월드메르디앙 1009동 18층1802호

* 용도: 아파트

* 감정가: 393,000,000원

* 토지면적: 50.04㎡ (약 15.13평)

* 건물면적 (전용면적): 84.45㎡ (약 25.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 특이사항: 유동화물건

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2010년 7월 29일

* 총 세대수: 972세대

* 총 동수: 15동

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 벽식구조

* 최고층: 22층

* 해당 층: 18층

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 와동동 소재 가람마을10단지 동양엔파트 월드메르디앙 1009동 18층 1802호. 파주와동 초등학교 서측 인근에 위치.

* 주변환경: 대단위 아파트 단지가 형성된 주거지대로, 주거 환경이 양호함.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준임.

* 도로: 남측으로 폭 15미터의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 건축 및 개발 관련 법규 적용을 받음. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등의 거래 시 허가가 필요할 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 시세에 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 5월 15일자 하나은행 근저당 (을6). 해당 경매 절차에서 매각으로 인해 말소될 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 등기부채권액: 약 1,030,628,146원. 이는 감정평가액 대비 매우 높은 수준임.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 등기부등본 상 임차인 중 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨. (단, 실제 점유 관계는 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 단지 규모: 총 972세대의 대규모 아파트 단지에 속해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있음.

* 주거 특성: 주로 아파트 단지로 구성된 주거지대로, 배후 수요가 안정적임.

* 생활편의시설: 단지 내 및 인근에 관리사무소, 주민 공동시설, 어린이 놀이터, 상가 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 유사 물건 거래 사례: 최근 유사 면적(84.3891㎡)의 거래 사례가 36,600만원 ~ 38,500만원 수준으로 확인됨.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 단지 인근에 파주와동초등학교가 위치하여 초등 교육에 유리함. 또한, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 포함되어 있어 주변 교육 환경이 잘 보호되고 있음.

* 주거 편의:

* 아파트 구조: 벽식구조, 평지붕, 22층 아파트 중 18층.

* 내부 구조: 방 3개, 거실, 욕실 2개, 주방으로 구성되어 있음.

* 설비: 위생, 승강기, 소방, 도시가스 설비 등 기본적인 생활 편의 설비 완비.

* 주차: 총 주차 대수는 1639대로, 세대당 약 1.7대의 넉넉한 주차 공간을 제공함. 지하 주차장에는 전기차 충전기 114대 설치.

* 단지 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설 보유.

1.5. 잠재적 리스크

* 과도한 채무 부담: 등기부채권 총액이 감정가 대비 약 2.6배에 달하는 10억 3천만원 이상으로, 이는 경매 진행 및 낙찰 후 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성을 시사함. 채권자들의 변제 요구가 높을 수 있음.

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 복잡한 권리 관계나 추가적인 절차가 있을 수 있으나, 본건에서는 특별히 문제가 될 만한 내용은 없어 보임.

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 법인 등이 해당 부동산을 취득할 경우, 관할 지자체의 허가를 받아야 하므로 거래 절차에 제약이 있을 수 있음.

* 경매 취소 또는 변경 가능성: 채무 총액이 매우 높아 채권자 간 합의 또는 채무 변제를 통해 경매가 취소되거나 변경될 가능성도 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가도 감정가와 유사한 수준으로 형성되어 있어 일반적인 투자 관점에서는 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

그러나 총 등기부채권액이 10억 원을 초과하는 과도한 채무 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 경매 절차가 원활하게 진행되지 않거나, 여러 차례 유찰되어 상당한 가격 할인 효과가 발생할 경우에만 매력적인 투자 대상이 될 수 있음을 의미합니다. 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 차순위 낙찰 가능성 또는 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 신축급 아파트: 2010년 준공된 아파트로 비교적 최신 축에 속하며, 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 우수함.

* 우수한 생활 인프라: 초등학교 인접, 버스정류장 근접, 단지 내 다양한 편의시설 등으로 일상생활이 편리함.

* 잠재적 가격 할인 가능성: 과도한 채무 총액으로 인해 유찰될 경우, 감정가 대비 상당한 가격 할인된 금액으로 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 393,000,000원이며, 최근 실거래가(84.3891㎡ 기준)는 36,600,000원 ~ 38,500,000원 수준입니다.

하지만 총 등기부채권액이 1,030,628,146원에 달하는 점을 고려할 때, 경매 진행 시 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다.

따라서, 투자자는 해당 물건의 잠재적 리스크와 향후 시장 전망을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 시장 시세 및 감정가를 고려하되, 과도한 채무 부담으로 인한 잠재적 가격 할인 가능성을 반영하여 약 330,000,000원 ~ 370,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

본 보고서에서는 보수적인 관점에서 350,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

(주의: 실제 입찰가는 해당 물건의 경매 진행 상황, 타 응찰자들의 경쟁 정도, 향후 시장 변동성 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.