나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60781 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 7층701호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 및 물류창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 건물 내 제7층 제701호 外 7개호 로서 (사용승인일: 2020-07-21) 외 벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감 등 내 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등임. 창 호: 샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘공장(기타공장)’ 임.

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, ‘공장(기타공장), 근린생활시설, 업무시설’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 벤처기업육성촉진지구(2024-10-17)(벤처기업위치)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

공부상 공장임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60781 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 7층701호

건물명: 원흥 줌 하이필드 지식산업센터(ZOOM HIFIELD)

구분: 구분건물 (집합건물)

용도: 지식산업센터 (공부상: 공장)

사용승인일: 2020년 7월 21일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상9층 건물 중 제7층 제701호

건물면적: 40.18㎡ (약 12.15평)

토지면적 (지분): 14.88㎡ (약 4.50평)

1.3. 감정가

감정가: 184,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 및 물류창고 등이 혼재되어 있어 일반적인 지역 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 지형

대상 물건이 속한 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지입니다. 현재 ‘공장(기타공장), 근린생활시설, 업무시설’ 등의 건부지로 이용 중에 있습니다.

서측으로는 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 준주거지역

* 지구단위계획구역 (원흥보금자리)

* 중로2류 (폭 15m~20m) (접합)

* 가축사육제한구역

* 공공주택지구 (원흥공공주택지구)

* 벤처기업육성촉진지구

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도로 사용되는 토지)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (접수일자 2020-08-12, 채권액 156,000,000원)

* 진행된 경매: 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사 임의경매 (접수일자 2026-04-10, 채권액 761,060,597원)

* 기타 권리: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (권리자: 강재욱 외 1명)

* 등기부채권 총액: 156,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤지완

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입일자(사업일자): 2006년 7월 5일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 명시된 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

물건지 주변은 주거 단지, 다수의 지식산업센터, 근린생활시설 및 물류창고 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 이는 다양한 업종의 배후 수요를 제공할 수 있는 환경을 조성합니다.

4.2. 잠재적 수요

지식산업센터 내 입주 기업 및 인근 아파트 단지의 근로자, 상주 인구를 대상으로 한 근린생활시설 및 업무 지원 서비스의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 내 아파트 단지 및 상업 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 접근성

주요 도로망과의 연결성이 좋고 대중교통 이용이 가능하여 출퇴근 및 물류 이동에 비교적 편리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용의 차이

본 물건은 공부상 ‘공장(기타공장)’으로 등록되어 있으나, 실제 이용 용도는 지식산업센터로 혼재되어 있습니다. 이는 추후 행정 처분이나 재산권 행사 시 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 존재

윤지완 임차인은 전입일자(2006-07-05) 기준으로 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 해당 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건으로, 채권 매각 및 권리 관계 변경 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한사항

준주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획상의 규제가 적용되므로, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 해당 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 사용승인)인 지식산업센터 내 구분건물로서, 입지상 주변 개발 계획 및 배후 수요를 고려할 때 잠재력이 있습니다. 하지만 공부상 ‘공장’으로 등록된 점, 대항력 있는 임차인이 존재하고 명도 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있는 점, 다양한 도시계획 제한 사항이 복합적으로 작용하는 점 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물로 비교적 양호한 관리 상태가 기대됩니다.

* 지식산업센터 밀집 지역으로 관련 산업 종사자의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변 도로망 접근성이 우수하여 물류 및 이동 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 184,000,000원을 기준으로, 본 건의 잠재적 리스크(공부상 용도, 대항력 있는 임차인, 다양한 토지 이용 제한 등)와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵기에, 권리 분석 및 현장 조사를 통한 상세한 분석 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 임차인 명도 관련 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.