나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60913 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-3 한울하임 106동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ‘고양국제고등학교’ 북측 인근에 위치하고, 인근은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 원거리에 경의중앙선 및 서해선 ‘풍산역’이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 규모 : 지하1층/지상4층 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니2, 현관 등)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택)]으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경60913 (1) 사건의 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60913 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-3 한울하임 106동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정평가액: 200,000,000원

* 토지 면적: 51.83㎡ (약 15.68평)

* 토지 지분: 51.83㎡ (약 15.68평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 52.29㎡ (약 15.82평)

* 건물 지분: 52.29㎡ (약 15.82평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 소재하며, ‘고양국제고등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 원거리에 경의중앙선 및 서해선 ‘풍산역’이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조이며 지하 1층, 지상 4층 규모입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 하이샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 2개, 현관 등으로 이루어져 있습니다.

2.4. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.5. 토지 이용 상태 및 도로

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 건부지(공동주택/다세대주택)로 이용 중입니다. 대상 물건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근 지역으로 연계가 가능합니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역

* 성장관리구역 (주거zone)

* 가축사육제한구역 (2024-11-12) (일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한)])

* 가축사육제한구역 (2024-11-12) (전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)} 및 주거밀집지역])

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26) (외국인 등 대상, 대상 용도 (단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)

2.7. 공부와의 차이

없음

3. 권리 분석

3.1. 채권 및 경매 개요

* 채권자: 주OOOOOOO

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 말소기준권리: (등기부상) 압류 (고양세무서장, 2025.11.21.)

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 김미경 (주택도시보증공사)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-13

* 확정일자: 2022-06-09

* 배당신고일자: 2024-07-22

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 1번 주택임차권 등기. 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 김태진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-26

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 210,000,000원 (김미경 임차인)

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 정보 분석

제공된 최근 매매 자료(2026년 7월 거래)에 따르면, 인근 성석동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 거래 1: 2026년 7월 20일, 130,000,000원, 60.7㎡, 2017년식, 4층 (㎡당 약 2,141,647원)

* 거래 2: 2026년 7월 17일, 127,000,000원, 66.329㎡, 2017년식, 3층 (㎡당 약 1,914,683원)

* 거래 3: 2026년 7월 1일, 120,000,000원, 71.2664㎡, 2018년식, 지하층 (㎡당 약 1,683,840원)

상기 자료는 경기 파주시 성석동 지역의 거래이며, 본건 물건이 소재한 고양시 일산동구 성석동과 지역이 다를 수 있음을 유의해야 합니다. 그러나 인근 지역의 시세 경향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 시세 종합

본건 건물 면적(52.29㎡)을 기준으로, 유사 시점 및 면적대의 거래 사례를 고려할 때 3.3㎡당 약 600만원에서 700만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

주변 지역의 일반적인 다세대주택 밀집 지역 특성을 고려할 때, 기본적인 상업 시설 및 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 교육

버스 정류장이 인근에 있으며, 풍산역(경의중앙선, 서해선)을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다. 또한, 인근에 고양국제고등학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 부담

본건은 210,000,000원의 보증금을 가진 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 실질적인 매입 비용이 발생함을 의미하며, 감정가(200,000,000원) 및 시장 시세 대비 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 미상 금액 임차인 존재

김태진 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 향후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 현재 감정가 200,000,000원이나, 210,000,000원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 구조입니다. 이는 총 실질 매입 비용이 감정가를 초과하며, 시장 시세 대비 높은 부담으로 작용할 수 있는 매우 큰 리스크 요인입니다. 또한, 미상 금액의 임차인 존재는 추가적인 주의를 요합니다. 이러한 권리 관계와 재정적 부담을 철저히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나, 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리이므로, 정확한 권리 관계 분석이 중요합니다.

* 주거 지역으로서의 기본적인 입지 요건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 본건 건물의 시장 가치는 약 100,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 인수되는 임차보증금 210,000,000원을 제외한 순수 건물 자체의 가치만을 고려한 예상가입니다.

따라서, 본건 건물의 자체 시장 가치에 기반한 예상 입찰가는 100,000,000원으로 제시합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금 210,000,000원)이 시장 가치(약 100,000,000원)를 현저히 초과하게 되므로, 투자로서의 매력은 매우 낮다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.