나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70779 [1] 경기도 의정부시 의정부동 499-6 의정부역코아루퍼스트원 6층 610호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "지하철1호선 의정부역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철1호선 "의정부역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상24층 건물 중 제6층 제610호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

아파트(원룸형) 1개호로 이용중임.(보다 자세한 사항은 후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필 일단의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 동측으로 노폭 약 7미터 내외, 남측으로 노폭 약 11미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 토지 일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 기호 3 토지 일반상업지역(일반상업지역), 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 "그 밖의 사항"란을 참조하시기 바람.

물건 비고

채권자 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70779 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 499-6 의정부역코아루퍼스트원 6층 610호

* 용도: 아파트 (원룸형)

* 감정가: 90,000,000원

* 토지면적: 2.47㎡ (약 0.75평)

* 건물면적: 17.24㎡ (약 5.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 건축물 정보

* 아파트명: 의정부역 코아루퍼스트원

* 사용승인일: 2020년 10월 5일

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 총 동수: 1동

* 총 세대수: 298세대

* 건물 최고층: 24층

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동 499-6번지에 위치하며, 지하철 1호선 의정부역 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 지하철 1호선 의정부역 및 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 7미터, 남측으로 노폭 약 11미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 소로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매개시: 의정부지방법원 2026타경70779, 부동산강제경매

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(갑7, 강제경매, 2026-04-13 접수)

* 채권 총액: 103,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (민남 )

* 전입일자: 2021-11-26

* 확정일자: 2021-11-08

* 보증금: 103,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

* LIUSHENXUE

* 전입일자: 2026-03-24

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 주의: 본 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있음에도 불구하고 대항력이 있는 것으로 나타나, 이에 대한 추가적인 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* 본건의 '인수 보증금 합계'는 0원이므로, 임차인 LIUSHENXUE와 관련하여 매수인이 직접 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력의 효력 범위에 대한 최종적인 판단은 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

* 특이사항: 채권자 주택도시보증공사는 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의합니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 의정부역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 주변 환경: 주거, 상업, 숙박시설이 혼재되어 있어 활발한 유동인구와 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상업시설: 건물 자체 또는 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 의정부역을 통해 서울 도심 및 수도권으로의 접근성이 우수하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 소재할 것으로 예상되며, 역세권이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 의정부역 코아루퍼스트원 아파트 단지는 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 정보: 1개동 298세대, 최고 24층 규모

* 주차: 지하 주차 4대 (단지 전체 주차 정보이므로 세대당 주차 대수는 별도 확인 필요)

* 부대시설: 관리사무소, 휴게시설, 자전거보관소, 전기차 충전기 (지하 1대)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 LIUSHENXUE: 대항력이 있는 것으로 명시되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 해당 임차인과의 관계에 대한 법적 해석 및 추가 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건: HUG 인수조건 변경 및 채권자의 대항력 포기조건 매각 등 복잡한 권리관계가 설정되어 있어, 계약 시 정확한 내용 확인이 중요합니다.

* 건물의 복합 용도: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼합된 건물로, 관리 주체나 이용자 간의 이견이 발생할 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 의정부역 코아루퍼스트원 아파트(원룸형)로, 의정부역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2020년에 준공된 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있고 채권자가 대항력 포기에 동의하는 조건으로 매각이 진행되어 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 LIUSHENXUE의 존재는 추가적인 법률 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 의정부역 인근으로 풍부한 유동인구와 높은 임대 수요가 기대됩니다.

* 신축 아파트: 2020년 준공으로 비교적 최신식 시설과 관리 용이성을 갖추고 있습니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 원룸형 아파트로 1인 가구 증가 추세에 맞춰 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

* 복합 용도 건물: 다양한 용도로 활용될 수 있는 건물 구조는 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 층 및 면적대의 거래가는 8,000만원에서 9,300만원 사이로 나타났습니다. 감정가 9,000만원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다. 특히 2026년 6월 10일, 6층 17.24㎡ 면적이 9,000만원에 거래된 사례가 있어, 이를 기준으로 판단할 수 있습니다. 임차인 LIUSHENXUE의 대항력에도 불구하고 '인수 보증금 합계'가 0원이고 채권자의 포기 조건이 명시된 점을 고려할 때, 투자 위험은 일부 완화될 수 있습니다.

종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 8,900만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.