나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70727 [1] 경기도 의정부시 가능동 638-15 인성하이츠22차 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 『의정부여자고등학교』 북동측 인근에 위치하며, 그 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 7층 건 중 제3층 제302호로써, 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시임.

이용상태

오피스텔(거실, 안방, 가족실, 침실1, 욕실2, 보일러실 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비 및 소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있는것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평지를 이루는 사다리형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 그 상태가 양호한 폭6m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. 본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람. 본건 관련 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장 등을 경매진행 및 참여시 확인하시기 바람. 본건 집합건축물대장(전유부, 갑) 상 용도는 오피스텔임. 본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70727 (1)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 638-15 인성하이츠22차 3층302호 (신주소: 경기도 의정부시 신촌로63번길 20-9)

용도: 다세대주택 (현황 오피스텔로 이용 중)

감정가: 191,000,000원

토지면적: 36.46㎡ (약 11.03평)

토지 지분: 36.464㎡ (약 11.03평)

건물면적: 71.87㎡ (약 21.74평)

건물 지분: 71.87㎡ (약 21.74평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대왕새마을금고

2.2. 건축물 정보

건축년도: 2015년 준공 (사용승인일: 2015-12-14)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

층수: 지하 1층, 지상 7층 중 3층 302호

내외부 마감: 외벽 - 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽 - 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 - 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 - 새시임.

설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등 구비.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 『의정부여자고등학교』 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

3.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 필지 및 도로와 대체로 평지를 이루는 사다리형 토지로서, 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다. 남측으로는 폭 6m 내외의 도로가 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(의정부여고, 의정부여중), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리는 2025년 5월 16일 접수된 대왕새마을금고의 근저당권(채권최고액 180,000,000원)입니다.

본 경매(2026타경70727)는 대왕새마을금고의 신청으로 개시되었습니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 경매개시결정 등기 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다.

특별히 인수해야 할 부담은 등기부상 확인되지 않습니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본건의 임대차 관계는 미상입니다. 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 인수 여부를 반드시 확인해야 하나, 현재까지 파악된 인수 보증금은 없는 것으로 조사되었습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 및 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 지역 내 다세대주택의 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 7월 10일, 전용면적 약 49.41㎡ (약 14.9평)의 다세대주택이 21,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,410만원)

2026년 7월 8일, 전용면적 약 60.84㎡ (약 18.4평)의 다세대주택이 25,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,380만원)

본건은 건물면적 71.87㎡ (약 21.74평)로, 위 비교 사례들보다 면적이 큰 편입니다. 최근 거래된 유사 면적의 매물을 기준으로 평당 가격을 환산하면, 약 1,380만원 ~ 1,410만원 선으로 추정됩니다.

이를 본건의 건물면적(71.87㎡)에 적용 시, 시세는 약 29,990만원 ~ 30,400만원 범위로 추정됩니다.

5.2. 현 시세 대비 감정가 분석

본건의 감정가는 191,000,000원이며, 건물면적(71.87㎡) 기준 평당 약 877만원으로 산정되었습니다.

이는 최근 인근에서 거래된 다세대주택의 평당 가격(약 1,380만원 ~ 1,410만원) 대비 현저히 낮은 수준입니다. 감정평가액이 시장 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 시설

본건 인근에 의정부여자고등학교 및 의정부여자중학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. 또한, 생활 편의를 위한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6.2. 주변 환경

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 접근성에 영향을 미칠 만한 혐오시설(유흥업소, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 현황 조사의 한계

본건은 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 외부 관찰 및 집합건축물대장 등을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 평가 내용과 다소 상이할 수 있습니다.

7.2. 임대차 관계의 불확실성

임대차 관계가 미상으로 조사되어, 해당 물건에 실제 거주 또는 임차하는 인원이 있는지, 보증금 및 월세는 얼마인지 등을 직접 확인해야 합니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 의정부시 가능동에 위치한 다세대주택(현황 오피스텔)으로, 비교적 최근에 건축(2015년)되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 교육시설 및 편의시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

권리관계는 근저당권에 의한 임의경매로, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되어 낙찰자는 권리상의 부담 없이 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

시세 분석 결과, 감정평가액이 최근 주변 시세 대비 상당히 낮게 책정된 것으로 파악되어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 유사 면적의 부동산이 감정가 대비 높은 가격으로 거래되고 있어, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 임대차 관계가 미상이고 현황 조사에 한계가 있다는 점은 주의해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 최근 시세 대비 저평가된 감정가: 시장 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 이용 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 주택지대 내 위치하며, 학교 및 교통 편의시설 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 권리 취득이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 191,000,000원이나, 주변 유사 부동산의 최근 실거래가 및 면적을 고려한 시장 시세는 약 30,000만원 이상으로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없고 권리상의 부담이 없는 점, 시세 대비 현저히 낮은 감정가를 고려할 때, 경쟁 가능성이 있다고 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가보다 높은 수준에서 결정될 것으로 보이며, 약 220,000,000원에서 250,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 본 보고서에서는 220,000,000원을 초기 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.