나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70766 [1] 경기도 의정부시 금오동 271-4 정은스카이 에이동 11층 1103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더안 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 '자금동주민센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 동유 형의 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 내 11층 1103호로서 (사용승인일: 2019.11.07) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등, 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

공동주택(다세대주택)(방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

기본 위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 옥내외 자주식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 남측 하향 완경사지를 자체지반 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 4~5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제 2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70766 (1)

소재지: 경기도 의정부시 금오동 271-4, 정은스카이 에이동 11층 1103호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설/오피스텔 혼합 용도)

감정가: 201,000,000원

토지면적: 22.53㎡ (약 6.82평)

토지 지분: 22.526㎡ (약 6.82평)

건물면적: 49.12㎡ (약 14.86평)

건물 지분: 49.12㎡ (약 14.86평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOO

사용승인일: 2019년 11월 7일

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 의정부시 금오동에 위치하며, '자금동주민센터' 북측 인근 주택지대에 속합니다. 주변에는 동 유형의 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 건물은 동측으로 약 4~5미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 그리고 건축법상 도로 일부를 포함하는 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 17일 접수된 경서농업협동조합의 근저당 (을1)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 임의경매 포함)는 소멸될 예정입니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 관련 등기(갑3, 갑4)가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 소멸됩니다.

* 낙원새마을금고의 가압류(갑5), 서울경서농업협동조합의 임의경매(갑6), 케이비캐피탈의 가압류(갑7) 역시 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸 대상입니다.

* 전체 채권액 합계는 252,856,172원입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 보증금이나 월세 등 구체적인 계약 내용은 확인되지 않았으므로, 인수 여부와 관계없이 명도 절차 진행 시 추가적인 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, '자금동주민센터'가 인근에 있어 기본적인 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 등이 혼합된 주거 단지로 형성되어 있어, 일반적인 주거 상권의 특성을 나타냅니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: '자금동주민센터'가 인근에 위치하며, 주택 밀집 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

건축 연도: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인: 현재 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 내용이 파악되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 계약 내용 미상은 별도 주의 필요)

토지 이용 계획 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 관련 추가적인 규제나 제한이 있을 수 있습니다.

특이사항 및 주의사항: 제공된 정보에는 별도의 특이사항이나 주의사항이 명시되어 있지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 주거지대 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근이 용이합니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위로 진행되는 권리들이 많아 경매 절차로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 큰 이슈는 임대 관계가 미상이라는 점이며, 이는 명도 과정에서 면밀한 확인과 대비가 필요함을 시사합니다.

감정가는 2억 1백만원으로 책정되었으나, 주변 시세 분석 시 차이가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 사용승인으로 최신 건축 규격을 따르고 있으며, 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

고층 위치: 11층에 위치하여 일조권, 조망권 등에서 장점을 가질 수 있습니다.

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보는 본건이 위치한 '정은스카이' 건물과는 다른 '진주빌라' 및 '천수이너스빌'에 대한 정보입니다. '천수이너스빌'의 경우, 본건과 동일한 2019년 사용승인 건물로, 전용면적 26.28㎡ (약 7.95평)이 2026년 7월 6,700만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 8,427,670원의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

본건의 전용면적은 49.12㎡ (약 14.86평)이며, 동일한 연식의 '천수이너스빌'의 평당 시세(약 8,427,670원)를 적용하여 단순 환산 시 약 125,255,364원의 시장가치를 예상할 수 있습니다. 여기에 11층이라는 고층의 이점을 고려하여 추가적인 가치를 더할 경우(약 15% 프리미엄 적용 시), 예상 시장가치는 약 143,993,660원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 201,000,000원으로, 주변 유사 건물의 실거래가 추정치(약 143,993,660원)와 상당한 차이가 있습니다. 이는 '정은스카이' 건물의 자체적인 가치나 오피스텔 용도의 영향일 수 있으나, 제공된 '다세대주택' 용도와 JSON 정보만으로는 명확한 판단이 어렵습니다.

예상 입찰가: 안정적인 투자를 위해서는 추정 시장가치 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것이 바람직합니다. 추정 시장가치(약 143,993,660원)의 85% 수준을 목표로 할 경우, 예상 입찰가는 약 122,394,611원이 됩니다.

따라서, 제시된 정보를 바탕으로 보수적인 접근을 할 경우, 예상 입찰가 범위는 약 120,000,000원 ~ 125,000,000원 으로 제안합니다. (본 입찰가는 제시된 JSON 데이터 기반의 시장 분석 결과이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

1.9. 혐오시설 정보

본건 소재지 주변에 대한 예비 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.