나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70803 [1] 경기도 양주시 덕계동 928-2 센트럴휴티스근린생활시설 2층221호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 1호선 "덕계역" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성된 성숙중인 상가지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진입이 가능하며 대중교통 이용편은 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 전반적으로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제2층 제221호 및 제4층 제401호로서 외벽: 돌붙임 마감 등, 내벽: 수성페인트 마감 등, 창호: 패어그라스 새시창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설로서 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강비설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형의 토지로 현재 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약20m 내외, 북서측으로 노폭 약15m 내외, 북동측으로 노폭 약4m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(회천지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도시과 도시개발팀으로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계) <택지개발촉진법>, 토지(2) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(회천지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도시과 도시개발팀으로 문의바람), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다) <물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70803 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 928-2 센트럴휴티스근린생활시설 2층 221호

용도: 근린상가

감정가: 419,000,000원

토지면적: 8.06㎡ (약 2.44평)

건물면적: 49.50㎡ (약 14.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 현재 공실

1.1. 입지조건

위치: 경기도 양주시 덕계동 소재 1호선 덕계역 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건은 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성된 성숙 중인 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 전반적으로 양호한 편입니다.

도로 상태: 남동측 약 20m, 북서측 약 15m, 북동측 약 4m 폭의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(회천지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 05월 31일 접수된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액 (등기부 채권 총액): 458,462,590원

등기부상 권리 현황:

* 소유권이전 1, 2번, 신탁등기 말소

* 국민은행 근저당 (말소)

* 서울보증보험 주식회사 가압류 (말소)

* 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 임의경매 개시결정 (말소)

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 이에 대한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

상권 특징: 1호선 덕계역을 중심으로 형성된 신흥 상권입니다. 주변 대규모 아파트 단지의 배후수요와 유동인구를 기반으로 성장하고 있습니다.

업종 현황: 본 물건은 근린생활시설로, 다양한 소매업, 서비스업 등의 입점이 가능합니다. 현재는 공실 상태입니다.

향후 전망: 지역 개발 계획(회천지구 등)과 인구 유입 추세에 따라 상권의 성장 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 덕계역 주변으로 상업 시설, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다.

교통: 1호선 덕계역을 통해 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수하며, 다수의 시내·외 버스 노선이 운행됩니다.

교육: 덕계초등학교, 덕계중학교, 양주고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 복합된 주거 및 상업 지역입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대차 계약이 조속히 성사되지 않을 경우 공실 기간이 장기화될 수 있습니다.

상권 성숙도: 신흥 상권의 특성상, 주변 상권과의 경쟁 심화 및 경기 변동에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

개발 계획 변동성: 지역 개발 사업의 진행 여부 및 계획 변경에 따라 상권의 가치 변동 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 덕계동 소재 센트럴휴티스 내 2층 221호 근린상가로, 의정부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건은 1호선 덕계역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

감정가는 419,000,000원이며, 현재 공실 상태입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

임차인과 관련된 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 1호선 덕계역 인근으로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

배후 수요: 주변 아파트 단지 거주민을 대상으로 한 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 기존 권리가 말소되어 안전하게 취득할 수 있습니다.

공실 활용 가능성: 현재 공실 상태이므로, 정상적인 임대 세팅을 통해 임대 수익 창출 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

유동화 물건: 일반 경매 물건 대비 비교적 신속한 절차 진행이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없으며, 모든 권리가 말소되는 안전한 물건입니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70~90% 수준에서 결정될 수 있으나, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 유사 물건의 거래 사례, 물건의 상태 등 여러 요인에 따라 달라집니다.

본 건의 경우, 현재 공실 상태임을 감안하고 잠재적 임대 수익 및 미래 가치를 종합적으로 고려하여 감정가 419,000,000원의 80% ~ 90% 수준 (약 335,000,000원 ~ 377,000,000원) 을 합리적인 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 주변 상권 및 시세 조사, 유사 물건의 실제 낙찰가 분석 등 추가적인 심층 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.