나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70793 [1] 경기도 양주시 장흥면 일영리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 장흥면 일영리에 소재하는 부동산(토지, 건물)으로 주위는 농경지, 단독주택 등이 위치함.

교통상황

대상 인근까지 차량의 진출입 가능하며 인근 대중교통여건을 고려했을 때 전체적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임. 일련번호 5 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 세로(가)임. 일련번호 5 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 5 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(간촌지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 ‘개황도’ 참고.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2 1층 ? 조적조 평스라브 1층 건물임. 지하 1층 ? 철근콘크리트조 평스라브지붕 1층 건물임. 일련번호 3 블록조 슬레이트지붕 1층 건물임. 일련번호 4 주택 ? 목조 기와지붕 1층 건물임. 축사 ? 블록조 스레트 지붕 1층 건물임.

이용상태

일련번호 2 1층 ? 단독주택임. 지하 1층 ? 다용도실임. 일련번호 3 축사임. 일련번호 4 주택 / 축사임.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70793 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 장흥면 일영리 291

* 용도: 단독주택 (주택 및 동,식물관련시설/축사 포함)

* 면적: 토지 813.00㎡ (약 246평), 건물 245.44㎡ (약 74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 133.00㎡ 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세왕상사주식회사

1.2. 감정평가 요약

* 감정가: 844,128,100원

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (다만, 건물 제시외면적 133.00㎡는 포함)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

* 대상 물건은 경기도 양주시 장흥면 일영리에 소재하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 대상 물건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건을 고려했을 때 전체적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 일련번호 1 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형으로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 5 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형으로 도로로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 일련번호 1 토지는 세로(가)로, 일련번호 5 토지는 도로로 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

* 대상 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(간촌지구), 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지/건물)

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 6월 13일 접수된 세왕상사주식회사의 근저당권(720,000,000원)이며, 이에 따라 본 경매 개시결정(2026년 4월 14일 접수, 세왕상사주식회사)을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 6월 13일 접수된 세왕상사주식회사의 근저당권(720,000,000원)이며, 이에 따라 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부채권 총액: 720,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 720,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-11-21

* 대항력: 있음

* 주의: 인수 보증금 합계 0원이나, 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-29

* 대항력: 있음

* 주의: 인수 보증금 합계 0원이나, 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (연립, 다세대, 빌라)

* 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* LG하우스(B동, 2014년식, 전용 34.07㎡) 2026년 3월 거래가 8,650만원

* 갤러리하우스101동 (2018년식, 전용 43.51㎡) 2026년 3월 거래가 13,500만원

* LG하우스1 (2017년식, 전용 48.3㎡) 2026년 6월 거래가 12,700만원

* 이를 바탕으로 볼 때, 주변 다세대 주택의 시세는 전용면적 기준 3.3㎡당 약 250만원에서 300만원 수준으로 형성되어 있습니다.

4.2. 개별 물건 분석

* 본 물건은 단독주택으로, 주변의 다세대 주택 시세는 참고용으로만 활용해야 합니다. 단독주택의 가치는 토지 면적, 건물 구조, 연식, 개별적 활용도 등 다양한 요인에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 감정가 844,128,100원은 토지 813㎡, 건물 245.44㎡ 및 제시외 건물 133㎡를 포함한 가격입니다.

* 개별 물건의 정확한 가치 산정을 위해서는 유사한 단독주택의 거래 사례, 건축물의 노후도, 내부 상태, 부지 활용 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 소재지 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

* 인근에 장흥유원지 등 자연 친화적인 환경이 조성되어 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 건물 용도에 동,식물관련시설 및 축사가 포함되어 있어 기존 시설의 존치 또는 관련 허가 여부를 확인해야 합니다.

* 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 전원생활을 고려할 때 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설이 있는지 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 두 명의 임차인 모두 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수할 보증금이 없을 가능성이 높음을 시사하지만, 실제 임대차 관계나 구두 합의 등 추가적인 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 관련 리스크

* 감정가 산정 시 제시외 건물 133.00㎡가 포함되었으나, 이에 대한 상세 정보(구조, 용도, 건축 연도, 무허가 여부 등)가 부족합니다. 일괄 매각 대상이므로, 실제 현황과 법적 하자 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타

* 토지이용계획상 '소로3류(폭 8m 미만)'에 저촉되는 부분이 있어 건축 또는 증축 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 일괄매각 대상에 수목, 담장, 출입문 등이 포함되어 있어, 이에 대한 명확한 인수인계 및 관리가 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양주시 장흥면 일영리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 주택 및 축사 등의 건물이 포함되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수할 보증금은 없는 것으로 보이며, 제시외 건물까지 일괄 매각 대상입니다. 권리상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 상태를 가지고 있습니다. 다만, 제시외 건물의 현황 및 임차인과의 실제 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 없어 낙찰자의 추가 인수 부담이 적습니다.

* 813㎡의 넓은 토지는 향후 증축, 개축, 분할 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 주택 외 축사 등 복합 용도의 건물이 있어, 사업적 활용 또는 주거 겸용으로 사용 시 잠재적 가치가 있습니다.

* 전원생활을 위한 쾌적한 환경을 제공하며, 자연 녹지 지역의 특성을 가집니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 844,128,100원

* 토지 면적: 813.00㎡ (약 246평)

* 건물 면적: 245.44㎡ (약 74평) + 제시외 133.00㎡

* 주변 다세대 주택 시세(참고용): 3.3㎡당 약 250만원 ~ 300만원

* 본 물건은 단독주택이며, 주변 다세대 주택 시세와 직접 비교하기에는 한계가 있습니다. 토지 가치와 개별 건물의 상태, 제시외 건물의 활용도, 지역의 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로 권리 분석상 큰 리스크는 없습니다.

* 감정가 대비 약 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 675,000,000원 ~ 760,000,000원

* 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 검토 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.