나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10677 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 490-22 10층1006호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 경춘선 철도 "망우역" 남동측 인근에 위치며 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 재래시장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 노선버스 정류장 및 철도역과의 접근성 등으로 보아 대중교 통 이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건내 10층 1006호로서, 외벽 : 석재 등 마감, 창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 자루형의 평탄한 토지로, 집합건축물(다세대주택, 업무시설, 근린생활시설) 건부 지 임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+ 옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진 지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉10존치관리구역)<도시재정비 촉 진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.). *기호2 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+ 옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진 지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉10존치관리구역)<도시재정비 촉 진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10677 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 490-22, 10층1006호

용도: 다세대주택

감정가: 123,000,000원

토지면적: 8.99㎡ (약 2.72평)

건물면적: 11.18㎡ (약 3.38평)

토지지분: 4.604966571904716㎡ (약 1.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 정비구역, 재정비촉진지구, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치하며, 경춘선 철도 "망우역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 재래시장 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 노선버스 정류장과 철도역과의 접근성이 우수하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련하여 법원 매각물건명세서, 등기부등본, 임차인 현황 등을 종합적으로 검토한 결과, 다음과 같은 권리 관계를 파악하였습니다.

* 말소기준권리: 2024년 5월 10일 접수된 최예진 근저당권 (480,000,000원)

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 중랑세무서장 및 서울특별시의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정, 그리고 박주연(주택도시보증공사)의 주택임차권 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(을2)은 말소된 것으로 확인됩니다.

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기가 존재했으나, 2026년 8월 27일자로 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

* 따라서 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박주연)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 4월 22일

* 확정일자: 2019년 3월 20일

* 배당신고일자: 2025년 5월 7일

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 포기)

* 비고: 임대관계는 미상이나, 상기 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 망우동 일대는 상봉 재정비촉진지구 및 인근 지역 개발과 함께 활기를 띠고 있습니다. 특히, 최근 상봉13구역은 신속통합기획 적용으로 정비구역 지정이 약 2년 만에 완료되었으며, 용도지역 상향(2종→3종 일반주거지역, 3종→준주거지역)을 통해 사업성이 개선되었습니다. 상봉9구역은 최고 49층 규모의 주상복합으로 개발 중이며, 상봉10구역 역시 추진위원회 구성 단계에 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 또한, 망우동 461번지 일대는 신속통합기획을 통해 생활 편의시설 확충 및 도로 입체 결정, 용도지역 상향(상업지역 인접부 준주거지역) 등이 계획되어 있어, 이는 주변 지역의 주거 및 상업 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 현재 본건 주변은 다세대주택, 오피스텔, 점포 등이 혼재된 지역으로, 재래시장과도 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 10층 1006호. 외벽은 석재 등 마감, 창호는 샷시 이중창입니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 경춘선 망우역이 인근에 위치하며, 다양한 노선버스를 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 재래시장, 점포 등이 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역 및 재정비촉진지구 지정: 본건은 정비구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 재건축 사업이 진행될 가능성이 있습니다. 이는 개발 기대감을 높일 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성과 장기적인 투자 기간을 고려해야 합니다. 상봉 10구역과 같이 사업이 장기간 정체되었던 사례도 있어, 사업 속도에 따라 리스크가 달라질 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 특정 용도)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경은 일반적인 경매 절차와 다를 수 있으며, HUG의 특정 전략에 따른 진행일 수 있습니다. 임차인에 대한 확약서 제출은 권리관계 정리에 긍정적이나, HUG의 향후 조치에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 망우역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 본건이 속한 지역이 재정비촉진지구로 지정되어 있고, 주변 지역에서 활발하게 재개발 사업이 추진되고 있다는 점은 장기적인 관점에서 큰 투자 가치를 지닐 수 있습니다. 신축 건물(2017년 준공)로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 임차인 관련하여 인수 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 정비구역 지정으로 인한 사업 진행의 불확실성, 토지거래 허가구역 지정 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 망우역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 향후 면목선 경전철 개통 시 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

* 재개발/재정비촉진지구: 지역 전반의 개발 기대감으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 주변 상봉13구역, 9구역 등의 활발한 개발이 진행 중이며, 본건 지역도 신속통합기획 등으로 정비 사업이 추진되고 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 비교적 명확한 권리 분석이 가능하며, 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 면적이 11.18㎡ (약 3.38평)으로 매우 작습니다. 감정가는 123,000,000원이며, 이는 1㎡당 약 10,998,000원, 1평당 약 3,630,000원의 수준입니다.

주변 최근 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 10일, 49.88㎡ (약 15.08평) 규모의 신축(2023년) 다세대주택이 58,700,000원(5억 8천 7백만원)에 거래되었습니다. 이는 1평당 약 389만원 수준입니다.

* 2026년 7월 2일, 52.4㎡ (약 15.85평) 규모의 다세대주택이 31,500,000원(3억 1천 5백만원)에 거래되었습니다. 이는 1평당 약 198만원 수준입니다.

* 2026년 7월 8일, 45.2㎡ (약 13.67평) 규모의 구형(1986년) 다세대주택이 15,000,000원(1억 5천만원)에 거래되었습니다. 이는 1평당 약 109만원 수준입니다.

본건은 면적이 매우 작고, 건물이 비교적 최신식(2017년 준공)이며, 재정비촉진지구 내 위치라는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰 경쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 특히 소형 면적의 경우 투자자나 1인 가구의 수요가 있을 수 있습니다.

현 시세 및 감정가, 재개발 잠재력 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가인 123,000,000원을 기준으로, 약 110% 수준까지 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 123,000,000원 ~ 135,300,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태를 확인하고, 해당 물건의 경매 진행 상황 및 경쟁자 파악 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.