나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70721 [1] 경기도 양주시 은현면 봉암리 461-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2026.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 은현면 봉암리 소재 "양주시자원회수시설" 서측 근거리에 위치하며, 인근은 공장, 농장 및 농경지 등이 소재하는 소규모 공장지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 부정형 토지로 공장부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 4~5M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형,은현12), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경 보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘사진용지’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ)~ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 서측으로 폭 약 4~5M의 포장도로와 접하나 남서측 일부에 본건과 동일 소유자의 토지 봉암리 461-9번지(도로)가 소재하니 경매경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층건으로서, 외벽:판넬붙임 마감, 내벽:판넬붙임 마감, 창호:새시창호임.

이용상태

1층, 2층 : 제조업소 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘내부구조도’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ)~ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건중 일련번호(2)의 1층 일부 및 2층은 2013년 5월 1일 증축되어 이를 반영하여 감정평가 하였고, 기준시점 현재 위반건축물로 등재(무단증축:628.4㎡, 축조:257㎡) 되어 있으니 경 매진행시 참고하시기 바람. -후첨 ‘내부구조도’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ)~ㅅ)이 소재하는 바 , 감정평가 목적을 고려하여 간이실측에 의한 개략적 면적을 기준으로 그 구조, 사용자재, 시공정도, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병행한 원가법으로 감정평가하 였으며, 제시외건물 ㄱ), ㄴ), ㅁ), ㅂ)의 일부가 인접토지에 걸쳐있는 것으로 목측되는 바 , 정확한 위치 및 면적 등은 지적측량을 요하니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 소유자 미상의 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㅅ) 제외, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립여부 불분명
목록2. 건축물대장상 위반건축물(무단증축,축조) 등재되어 있으니 별도 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70721 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 양주시 은현면 봉암리 461-3

용도: 공장

토지면적: 2010.00㎡ (약 608평)

건물면적: 783.98㎡ (약 237평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 1,213,545,860원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 경기도 양주시 은현면 봉암리 소재 "양주시자원회수시설" 서측 근거리에 위치하며, 인근은 공장, 농장 및 농경지 등이 소재하는 소규모 공장지대로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형,은현12), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역(수도권정비계획법)임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 6월 30일 접수된 국민은행 근저당권(을24, 을4)으로 판단됨.

3.2. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 등기부상 주요 권리로는 소유권 이전, 국민은행 근저당권 2건(말소), 경기신용보증재단 가압류(말소), 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 임의경매(말소) 등이 등기되어 있으며, 현재 매각으로 인해 대부분 말소될 예정임.

건물 등기부상 주요 권리로는 소유권 보존, 국민은행 근저당권 2건(말소), 경기신용보증재단 가압류(말소), 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 임의경매(말소) 등이 등기되어 있으며, 현재 매각으로 인해 대부분 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 953,583,335원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자: 2021-08-10, 대항력: 있음

* 임차인: 장 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자: 2026-01-05, 대항력: 없음

* 임차인: 정 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자: 2023-05-08, 대항력: 있음

* 임차인: 주식회사그린텍스타일, 보증금 10,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자: 2019-12-19, 확정일자: 2026-05-15, 대항력: 있음

* 임차인: 최 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자: 2014-10-22, 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 불명확)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 양주시 은현면의 공장 및 농경지 혼재 지역에 위치하며, 소규모 공장들이 밀집한 지역 특성을 보임. "양주시자원회수시설"이 인근에 위치함.

4.2. 유사 물건 비교

주변 공장지대의 시세 및 거래 동향을 파악하는 것이 중요하며, 해당 지역 내 유사 규모 및 용도의 공장 물건들의 거래 사례를 참고하여 가치 평가가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* "양주시자원회수시설"이 인근에 위치하고 있음.

* 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않으나, 자원회수시설의 운영으로 인한 영향은 고려될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 및 제시외 건물

소유자 미상의 제시외 건물 존재하며, 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 확인이 필요함.

6.2. 위반건축물

건축물대장상 위반건축물(무단증축, 축조)로 등재되어 있어, 이에 대한 확인 및 이행강제금 부과 가능성을 검토해야 함.

6.3. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 주식회사그린텍스타일의 경우 확정일자 및 배당신고일자가 향후 날짜로 기재되어 있어 권리 관계 및 배당 순위에 대한 면밀한 분석이 요구됨.

6.4. 유동화 물건

유동화 전문회사 명의의 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 자산유동화 증권(ABS) 등 복잡한 금융 구조가 적용되었을 가능성이 있어, 권리 변동 및 특수 관계에 대한 이해가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 은현면에 위치한 공장용 부동산으로, 넓은 토지 면적과 건물 면적을 갖추고 있음. 교통 및 입지 조건은 보통 수준이나, 인근 "양주시자원회수시설"의 존재는 고려해야 할 사항임. 권리 관계 측면에서는 말소기준권리 외 다수의 근저당권 및 가압류가 등기되었으나 대부분 말소 예정임. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 소유자 미상의 제시외 건물로 인한 법정지상권 불분명, 건축물대장상 위반건축물 등재 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적임. 유동화 물건이라는 특성 또한 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 공장 부지로서의 잠재력.

* 감정가 대비 총 채무액이 낮아, 리스크 해소 시 시세 차익 기대 가능성.

* 향후 개발 가능성 있는 지역적 특성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,213,545,860원이며, 다수의 잠재적 리스크(법정지상권 불분명, 위반건축물, 대항력 있는 임차인 등)를 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함. 예상 입찰가는 970,836,688원 ~ 1,092,191,274원 범위에서, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 보수적으로 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.