나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70587 [1] 경기도 동두천시 송내동 593-23 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진 · 평가일 2026.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 "송내초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건이 소재 하는 지역 주위에는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하고 있는 주택지대로서 제반 환경은 무난한 상태임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있으며 대체적으로 대중교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

◆기호(1) : 정방형 평지의 토지로서 "단독주택(다가구주택)"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

◆기호(1) : 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

◆기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

◆기호(2) : 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지상 3층 건물로서, 외벽 : 치장 벽돌 쌓기 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임. ▶본건의 사용승인일은 1993.12.30.일임.

이용상태

◆기호(2) : 단독주택[2, 3층 다가구주택(각각 2가구), 3층 다가구주택(1가구), 지층 보일러 실(현황 창고)]으로 이용중임. ▶상기 건물의 상세 이용상황 등은 후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비 및 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

▶기호 (2) 건물에 [제시외건물 ㉠, ㉡, ㉢]이 건물 1층, 2~3층과 옥탑1층에 각각 소재함. (후첨 : 건물개황도 등 참조)

공부와의 차이

◆지층 보일러실은 현황 창고로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㄷ) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원에서 진행하는 2026타경70587 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경기도 동두천시 송내동 593-23번지이며, 도로명 주소는 경기도 동두천시 평화로 2204-20입니다.

본 물건은 다가구주택으로 이용 중이며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

감정평가액은 260,130,240원입니다.

토지 면적은 112.00㎡(약 33.88평)이며, 건물 면적은 188.28㎡(약 56.96평)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

본 매각에는 감정평가서상 'ㄱ'~'ㄷ'으로 표시된 제시외 건물이 포함됩니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 "송내초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 주택지대로서, 일반적인 주거 환경은 무난한 상태입니다.

단독주택, 다가구주택 등의 건물은 토지면적 112.00㎡(약 33.88평)에 건축면적 188.28㎡(약 56.96평) 규모입니다.

교통 상황은 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

건물의 북측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2011년 2월 28일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)으로 확인됩니다.

본 경매는 채권자 농업협동조합자산관리회사가 신청한 임의경매 사건(의정부지방법원 2026타경70587)으로 진행 중입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다. (단, 제시외 건물 포함 매각 조건입니다.)

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인 박 : 보증금 35,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2013-06-03, 확정일자 2018-01-15, 배당신고일자 2026-06-18. 대항력 없음.

* 임차인 방 : 보증금 25,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2020-03-27, 확정일자 2020-04-07, 배당신고일자 2025-12-24. 대항력 없음.

* 임차인 이 : 보증금 15,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2020-03-27, 확정일자 2020-03-27, 배당신고일자 2025-12-24. 대항력 없음.

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

건물 등기부상 '을4' 주택임차권(중국인, 25,000,000원, 2020-03-27 전입)이 확인되나, 말소 처리되어 인수 부담이 없습니다.

토지 등기부채권 총액은 30,000,000원, 건물 등기부채권 총액은 55,000,000원으로 확인되며, 이 중 근저당권 30,000,000원은 말소되었습니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 속해 있습니다.

인근 송내초등학교를 중심으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주요 상업 시설보다는 소규모 점포 및 근린생활시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 본건 남동측 인근에 송내초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

편의 시설은 주변 상가 이용 및 버스 정류장 인근의 시설을 통해 확보 가능합니다.

의료 시설 관련 상세 정보는 제공되지 않았으나, 동두천 시내 주요 병원 접근은 가능할 것으로 판단됩니다.

제공된 자료 및 주변 환경 조사 결과, 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 사용승인일이 1993년 12월 30일로 약 33년 경과하여, 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 현재 등기부상 및 현황표에 명시된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 다만, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 송내동에 위치한 다가구주택으로, 초등학교 인근의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

감정가는 2억 6천만 원대이며, 토지 112㎡, 건물 188.28㎡ 규모입니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 모든 권리가 말소되는 깨끗한 물건입니다.

다만, 건축물의 노후도 및 제시외 건물 포함 매각 조건은 유의해야 할 사항입니다.

임차인들은 대항력이 없으나, 명도 진행 시 협조 여부에 따른 변수가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 취득하므로 관리 및 운영이 용이합니다.

말소기준권리 이후 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 간명합니다.

다가구주택으로서 여러 세대에 대한 개별 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 임차인 보증금: 0원

감정가: 260,130,240원

예상 입찰가 산정 시 고려사항:

본 물건은 다가구주택으로, 향후 예상 임대 수익 및 공실률 분석을 통해 적정 수익률을 도출해야 합니다.

건축 연수가 상당하여 리모델링 및 수리 비용 발생 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.

주변 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

상기 정보를 바탕으로 한 추정 입찰가 범위는 180,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 예상됩니다.

본 금액은 일반적인 시장 상황 및 물건 분석에 기반한 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 심층 분석을 통해 최종 입찰가는 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.