나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50436 [1] 서울특별시 은평구 대조동 93-3 호안빌 1층102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 "동명여자고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 구분건물 내 1층 102호로서, 외벽 : 석재붙임 마감, 외장타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)임.

설비내역

냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약4m 도로 등과 접하여 차량으로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대조동 93-3, 190-35 공히, 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모 주택정비 관리지역<빈집 및 소규무주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26 ~ 2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지 거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20 ~ 2026.12.31.)), 토지거래계약 에관한허가구역(허가대상: 지목 「도로」한정, 지정기간: 2024.9.10 ~ 2029.9.9).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 주택임차권등기 되어 있음. (등기사항전부증명서 참고) - 본건 현관문에 단전안내문이 부착되어 있음. 관리비 및 제세공과금 미납 등에 대해 반드시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50436 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 388,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 대조동 93-3 호안빌 1층102호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 다세대주택/단지형다세대)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 1층 102호

사용승인일: 2019.10.21

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.96㎡ (약 8.76평)

건물면적: 40.30㎡ (약 12.19평)

전용면적 (참고): 25.11㎡ ~ 29.54㎡ (주변 유사 물건 기준)

1.4. 기타 특이사항

토지거래허가구역 (지정 기간 확인 필요)

선순위 임차권 존재 (대항력 있는 임차인)

현관문에 단전 안내문 부착 (관리비 및 제세공과금 미납 확인 필수)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 "동명여자고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남측으로 폭 약 4m 도로와 접하여 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 12월 2일 접수된 김영수 근저당권 (260,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸되나, 후순위 권리 및 말소되지 않는 권리는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

본건의 경우, 2025년 4월 2일 접수된 김승수 임차인의 주택임차권 (190,000,000원)이 인수되는 권리에 해당합니다. (등기사항전부증명서 및 물건명세서 참고)

3.3. 임차인 현황

* 김 (김승수)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 4월 2일

확정일자: 2021년 3월 11일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 완료. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 권리 분석 요약

전체 등기부채권 총액은 459,373,524원입니다.

채권 총액이 감정가(388,000,000원)를 초과하므로, 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 가능성이 높습니다. 따라서 임차인의 보증금 잔액 인수 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 건물 자체 및 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시장 동향

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 대조동 일대의 유사 다세대주택(도시형생활주택)의 경우 전용면적 약 25~29㎡ 기준으로 2026년 5월 실거래가가 31,000만원 ~ 34,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건은 이보다 넓은 건물면적(40.30㎡)을 가지고 있어, 순수 시세만으로는 감정가 대비 높은 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

편의점, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

"동명여자고등학교"가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. (최종 확인 필요)

주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 190,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 고려할 때, 보증금 전액 변제 가능성이 낮아 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (허가 대상, 기간 등 세부 사항 확인 필수)

상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받습니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태

건물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축에 해당하나, 현관문에 단전 안내문이 부착되어 있는 점으로 미루어 보아 관리비 및 공과금 미납 가능성이 있습니다. 매각 결정 후 반드시 관리 상태 및 미납 내역을 확인해야 합니다.

일반적인 검색 결과로는 본 물건지 주변에 혐오시설이 있다고 판단하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 대조동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 190,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 상당한 금액이 발생할 수 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

건물 자체는 비교적 신축이나, 관리비 및 공과금 체납 여부 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

주변 시세 대비 낮은 감정가: 유사 면적의 인근 다세대주택 실거래가보다 감정가가 낮아 시세 차익의 잠재력이 있습니다.

대중교통 접근성: 인근 버스정류장 이용이 용이하여 교통이 편리합니다.

신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 388,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 실거래가(전용면적 기준)를 고려하면, 본건의 넓은 건물면적(40.30㎡)을 감안할 때 시장 가치는 약 450,000,000원 ~ 500,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 보증금 190,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이를 고려하면 실제 매수인이 부담해야 할 총액은 '입찰가 + 인수 보증금 잔액'이 됩니다.

따라서, 예상되는 인수 보증금 잔액을 최대한 보수적으로 추정하여, 입찰가를 산정할 때에는 최대 입찰 희망가가 (시장 가치 - 예상 인수 보증금)을 초과하지 않도록 신중해야 합니다.

예상 인수 보증금 잔액이 190,000,000원 전액이라고 가정할 때, 보수적인 시장가치 하단(450,000,000원)을 기준으로 계산하면, 예상 입찰가는 약 260,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 주변 시세를 기반으로 한 추정치이며, 실제 배당 상황 및 경매 진행 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.