나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50430 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "서울서부경찰서" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 "역촌역", "응암역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 11층 건물 내, 제3층 제302호 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 업부시설(오피스텔)로 기재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 엘리베이터, CCTV, 기계식주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 8미터 내외, 남측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 한국주택금융공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50430 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 3층302호

건물명: 마하나임

토지면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

토지 지분: 8.01㎡ (약 2.42평)

건물면적: 26.47㎡ (약 8.01평)

건물 지분: 26.47㎡ (약 8.01평)

토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 211,000,000원

준공년도: 2020년 08월 06일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (11층 건물 내 3층 302호)

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

총 동수: 1개 동

총 세대수: 32세대 (전유부 기준)

총 주차대수: 기계식 6대 (건물 전체)

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "서울서부경찰서" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한 지하철 6호선 "역촌역"과 "응암역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태:

본건 서측으로 노폭 8미터 내외, 남측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 아파트 등의 용도에 대한 허가구역으로도 지정되어 있습니다(기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2024년 1월 8일 접수된 경기신용보증재단의 가압류(금액: 30,000,000원)입니다.

등기부 요약 (주요 사항):

* 소유권보존: 2020-08-10

* 주택임차권: 김예송, 보증금 190,000,000원 (전입 2020-11-13, 확정 2021-01-08) - 등기부상 말소(말소: 말소)로 기재되어 있습니다.

* 가압류: 경기신용보증재단 (2024-01-08) - 말소기준권리

* 강제경매: 한국주택금융공사 (2026-04-10, 금액: 221,029,055원) - 본 경매개시 결정

임차인 현황:

* 임차인: 김예송

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-13

* 확정일자: 2021-01-08

* 배당신고일자: 2023-11-16

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기가 말소된 것으로 확인되나, 매각 조건에 따라 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 요구될 수 있습니다.

인수 보증금 합계:

본 건은 임차인 김예송에게 대항력이 없으며, 임차권 등기가 말소된 것으로 확인되므로 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (단, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.)

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 지하철 6호선 역촌역과 응암역을 이용할 수 있는 역세권에 해당하여 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 역촌역, 응암역 이용 가능, 인근 버스정류장 위치.

* 편의시설: 서울서부경찰서, 공원 등 인접. 주변으로 다양한 근린생활시설 이용 가능.

* 주거환경: 다세대주택과 근린생활시설이 어우러진 주거 및 상업 혼합 지역.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 용도로 토지를 취득할 경우, 관련 허가를 받아야 합니다. 외국인 등 대상 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이며, 아파트 등 용도에 대한 허가 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 매수인의 신분 및 취득 목적에 따라 취득이 제한될 수 있습니다.

* HF 인수조건 변경 및 임차인 관련 조건: 한국주택금융공사(HF) 관련 인수 조건 변경 가능성이 있으며, 임차인 및 한국주택금융공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 매각의 조건으로 하고 있습니다. 등기부상 임차인의 주택임차권이 말소로 기재되어 있으나, 매각 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 미이행 시 잔여 보증금에 대한 책임이 발생할 수 있습니다.

* 각종 도시계획 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 지하철 6호선 역세권에 있어 입지 조건이 양호합니다. 감정가 2억 1100만원 대비 시세는 유사 물건 거래 사례를 보았을 때 1억 9천만원에서 2억 3천만원 사이로 형성되어 있습니다. 임차인의 대항력은 없으며 등기부상 임차권도 말소된 것으로 보이나, 매각 조건으로 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 명시되어 있어 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 취득 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 역촌역, 응암역을 이용 가능한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 신축 오피스텔: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력이 없고 등기부상 임차권이 말소된 것으로 보여, 권리 인수 부담이 적을 가능성이 높습니다. (단, 매각 조건 확인 필수)

* 시세 차익 기대: 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건과 유사한 면적(약 8평)의 오피스텔이 은평구 녹번동 및 인근 지역에서 현재 1억 9천만원에서 2억 3천만원 사이에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 해당 건물의 감정가는 2억 1천 1백만원으로 책정되었습니다.

예상 입찰가:

감정가 2억 1천 1백만원 및 주변 시세, 그리고 매각 조건의 특수성을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 1억 9천 5백만원에서 2억 1천 5백만원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다. 특히, 임차인 관련 조건의 명확한 이행 여부 확인이 입찰가 결정에 중요한 요소가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.