나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100731 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 8층810호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 아 파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제810호로서, (사용승인일 : 2021.12.13) 외벽 : 석재 붙임 및 강화유리 마감 등, 창호 : 알루미늄샷시 창호 마감 등임. (본건의 내부구조는 복층으로 되어 있음.)

이용상태

공부상 오피스텔(복층구조)로 이용 중임. 추첨 '내부구조도' 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 전면 도로 대비 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 26미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1568-5 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315 호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간 : 2025.10.20.~2026.12.31. /아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.). 신림동 1568-6 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심 (서울특별시고시 제2023-315 호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:19 4m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 (주 요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아 파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100731 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5, 더위일관악파크뷰 8층 810호

건물명: 더위일관악파크뷰

건축년도: 2021년 12월 13일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 8층

용도: 오피스텔 (업무시설)

1.2. 면적

토지면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

건물면적: 19.97㎡ (약 6.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 280,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주거 및 상업 활동이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건 서측으로는 노폭 약 26미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울중앙지방법원 강제경매개시결정 (2026타경100731, 2026.04.13 접수)

등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2021.12.23 접수)

* 갑3: 소유권이전 (2022.02.28 접수, 매매)

* 을3: 주택임차권 (권리자: 김현지, 금액: 285,000,000원, 2024.03.11 접수, 말소 예정)

* 전입일자: 2022년 03월 02일

* 확정일자: 2024년 02월 01일

* 갑4: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 285,000,000원, 2026.04.13 접수) - 말소기준권리

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김현지)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-02

* 확정일자: 2024-02-01

* 배당신고일자: 2024-03-11

* 대항력: 없음

인수되는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 특이사항:

신청채권자(주택도시보증공사)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.04.29.자)가 제출되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 신림동 지역은 주거 시설과 상업 시설이 밀집된 복합 상권입니다.

주변에 다수의 아파트 단지와 다세대 주택이 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 근린생활시설 역시 풍부하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

오피스텔 및 업무시설이 다수 분포하여 직장인 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 본건 북서측 인근에 신림고등학교가 소재합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통시설: 인근 노선버스정류장을 통해 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

주변환경: 아파트 단지, 다세대 주택 등과 인접하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 현재까지 검색된 자료상으로는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 지위에서도 대항력을 포기하고, 잔존 임대차보증금에 대한 매수인에게의 청구권을 포기하는 확약서를 제출한 상태입니다. 이는 매수인에게 보증금 인수 부담이 없음을 명확히 하지만, 관련 확약서 내용을 정확히 확인하고 절차를 숙지해야 합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 소재지번(신림동 1568-5, 1568-6)은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정기간 2025.10.20.~2026.12.31. / 2025.8.26.~2026.8.25.) 이는 해당 부동산을 취득할 경우 토지거래허가 절차가 필요할 수 있음을 의미하므로, 매수 전 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축급에 속하는 오피스텔로, 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 소재하고 있으며, 건물 자체의 관리 상태나 노후화에 대한 우려가 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정과 같이 관련 법규 확인이 필요한 사항이 존재하므로, 매수 결정 전 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

임차보증금 인수 부담이 전혀 없는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

2021년 12월 사용승인된 신축급 오피스텔로, 건물 노후화에 따른 수리비 지출이 적을 것으로 예상됩니다.

서울 서남권의 주요 지역에 위치하여 교통망이 우수하고, 다양한 편의시설 및 배후 수요를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석:

유사 면적 및 조건의 오피스텔 매매 시세는 약 250,000,000원에서 300,000,000원 범위로 파악됩니다. 본건의 감정가는 280,000,000원입니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 285,000,000원

본 물건의 감정가는 280,000,000원이며, 임차보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 최근 시세 동향과 경매 시장의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.