나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4623 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-128 엔에스타운 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 "화곡역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대이며, 인근에 일부 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상 7층건 내 제2층 제201호로서 외벽: 외장치장재붙임 및 일부 석재붙임 등, 내벽: 벽지,타일 등, 창호: 샷시 등임.

이용상태

건축물대장(전유부) 용도 사무소임.

설비내역

승강기설비 되어 있으며, 급배수 위생설비와 도시가스에 의한 개별난방설비 되어 있는 것으로 탐문조사 되었으나, 관계인 쇄문부재로 정상작동 여부 확인은 하지 못하였으니 경매참여시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 합하여 장방형평지로서 공동주택(일부 사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장된 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015- 03-24) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 기타 미상임. 2)본건 현장 건물 외벽에는 "엔에스파크빌"이라고 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4623 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-128 엔에스타운 제2층 제201호

용도: 근린상가 (건축물대장상 '사무소'로 등재)

감정가: 238,000,000원

토지면적: 24.14㎡ (약 7.30평)

토지지분: 24.14㎡ (약 7.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.85㎡ (약 12.66평)

건물지분: 41.85㎡ (약 12.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 '화곡역' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택 위주의 주택지대이며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역' 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제2층 제201호입니다.

건축물대장상 용도는 '사무소'로 등재되어 있습니다.

건물 외벽은 외장치장재 및 일부 석재로 마감되었고, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

2필지 합하여 장방형 평지로서 공동주택(일부 사무소) 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 동측으로 포장된 소로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

더불어, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.까지, 아파트 용도 관련 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.까지 유효합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 임차인 현황

채권자 장OO에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있습니다.

3.2. 임차인 상세 정보

임차인: 장

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-07-15

확정일자: 2019-07-03

배당신고일자: 2023-10-16

대항력: 있음

특이사항: '을구 3번 주택임차권' 등기가 존재하며, 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

3.3. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 2019-02-15 (문현희 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2019-07-12 (김승찬)

* 주택임차권 (인수 대상): 2023-10-16 (장준기, 보증금 198,000,000원, 전입 2019.07.15, 확정 2019.07.03)

* 말소기준권리: 압류 (의정부세무서장, 2023-02-10)

* 기타 압류: 강서구 (2025-06-16), 양천구 (2026-01-05)

* 강제경매: 2026-04-14 (장준기, 보증금 198,000,000원) - 사건번호 2026타경4623

3.4. 인수되는 권리

등기부상 '을구 3번 주택임차권'에 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금 198,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 등기부상 '말소: 인수' 기재가 상충되므로, 실제 경매 참여 시 반드시 인수되는 보증금액을 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 지하철역 인근 주택가에 위치하여, 주변 상업 시설은 비교적 적은 편입니다.

다세대주택이 밀집한 지역 특성상, 주거민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이나 사무실 용도로 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

인근 지하철역 및 버스정류장으로 인해 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.

하지만 주택지대 특성상 대형 쇼핑몰 등 생활 편의시설은 도보로 이용하기에 다소 거리가 있을 수 있습니다.

5.2. 건물 설비

승강기, 급배수 및 위생 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있을 것으로 탐문 조사되었습니다.

다만, 관계인 부재로 정상 작동 여부는 확인되지 않았으므로, 경매 참여 시 설비 점검 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장 의 보증금 198,000,000원 인수 여부입니다. 배당 결과에 따라 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다. 이는 실질 투자 금액에 큰 영향을 미치므로, 사전 확인이 필수적입니다.

6.2. 건축물 용도 및 공부와의 차이

건축물대장상 용도는 '사무소'로 등재되어 있으나, 제공된 JSON 데이터 중 '표제부'에는 'mainPurpsCdNm':'공동주택'으로도 표기되어 있어 혼란의 소지가 있습니다. 실제 이용 상태와 공부상의 용도가 일치하는지, 불법 건축물은 없는지 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

6.3. 설비 작동 불확실성

탐문 조사만으로 설비의 정상 작동 여부를 확인하지 못하여, 인수 후 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상의 규제

본건 토지는 제2종일반주거지역, 공항 관련 보호지구, 지구단위계획구역 등 다수의 규제를 받고 있으며, 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간도 남아있어 거래 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.5. 주변 시설

주변 지역에 대한 추가적인 시설 검색 결과, 본 물건지와 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 화곡역 인근은 유흥업소 밀집 지역으로 알려진 곳도 있어, 업종에 따라 상권 특성을 고려해야 할 수 있습니다. (본 물건은 근린상가/사무소 용도로, 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 화곡역 역세권에 위치한 소형 구분상가(사무소)로, 교통 접근성은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 198,000,000원을 인수할 경우 상당한 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

건축물 용도, 설비 상태, 복합적인 토지이용계획상의 규제 등 확인해야 할 사항이 많아 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수 부담금 및 건물 상태를 명확히 파악한 후 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 소형 상가 투자

화곡역 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 소액 투자가 가능합니다.

8.2. 주거 밀집 지역의 수요

주변 다세대주택 밀집 지역의 특성상, 소규모 사무실이나 근린생활시설로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외하는 원칙에 따라 산정합니다.

본건의 경우, 대항력 있는 임차인 장 의 보증금 198,000,000원은 매수인이 인수하는 것으로 간주하여, 실질적인 투자 금액은 '입찰가 - 198,000,000원'이 됩니다.

따라서, 입찰가는 감정가 238,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금을 고려하여 실질적인 투자 가치를 계산해야 합니다.

9.2. 참고사항

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세 조사, 유사 물건의 낙찰가율 분석, 명도 비용, 수리비 예상액 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 물건의 경우, 인수되는 임차 보증금이 감정가와 유사하거나 초과하는 수준이므로, 실제 낙찰가율 및 시세 대비 메리트를 면밀히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.