나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4555 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 471-16 디에스에코타운 제104동 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정고등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층건 내 제2층 제201호로서 외벽: 외장석재, 스톤코트 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 샷시창호.

이용상태

집합건축물대장(전유부,갑)상 용도 사무소이나 현황 주거용으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로 제2종근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 북동측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31).

공부와의 차이

집합건축물대장(전유부,갑)상 용도 사무소이나 현황 주거용으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4555 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

개시결정일: 2026년 4월 13일

1.2. 부동산 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 471-16 디에스에코타운 제104동 제2층 제201호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제201호

구분건물 감정평가 요항표 상 용도: 사무소 (현황 주거용으로 추정됨)

집합건축물대장 상 용도: 사무소 (현황 주거용으로 추정됨)

이용 상태: 집합건축물대장상 용도는 사무소이나 현황 주거용으로 추정되며, 2층 내 공용화장실의 외부 출입구를 폐쇄하고 전유적으로 이용하고 있는 상태임.

1.3. 감정 평가 요약

감정가: 151,000,000원

토지 면적: 18.69㎡ (약 5.65평)

건물 면적: 31.51㎡ (약 9.53평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정고등학교 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

인접 도로상태: 지적도상 북동측으로 로폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.2. 지역 규제 및 토지 이용

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인이 있으므로 권리 분석에 신중을 기해야 함.

3.2. 임차인 분석

임차인: 박정아

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017년 12월 20일

확정일자: 2017년 10월 31일

배당신고일자: 2024년 03월 22일

대항력: 있음 (물건명세서 상 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

3.3. 등기부 요약

소유권 보존: 2014년 09월 04일

소유권 이전: 2015년 08월 21일

전세권 설정 (박정아): 2020년 01월 16일 (말소기준권리, 말소)

주택 임차권 (박정아): 2024년 03월 22일 (말소: 인수, 전입 2017-12-20, 확정 2017-10-31)

근저당 (화곡신협): 2020년 01월 16일 (말소)

압류 (강동세무서장): 2023년 04월 05일 (말소)

압류 (강서세무서장): 2024년 02월 29일 (말소)

압류 (강서구): 2024년 03월 27일 (말소)

압류 (국민건강보험공단): 2024년 04월 02일 (말소)

강제경매 (박정아): 2026년 04월 13일 (말소)

등기부채권 총액: 300,000,000원 (말소기준권리인 전세권 설정액 150,000,000원 및 근저당 120,000,000원 포함)

3.4. 말소기준권리 및 인수/소멸 대상

말소기준권리: 2020년 01월 16일자 박정아 명의 전세권 설정 (을5)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 전세권, 근저당, 압류, 강제경매개시결정 등은 소멸됨.

매수인에게 인수되는 권리: 박정아 명의 주택 임차권(을6)은 말소기준권리보다 나중에 등기되었으나, '인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동으로, 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 및 상업 복합지역임. 신정고등학교가 인근에 위치하고 있어 배후 수요가 존재함.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설 유무

주변에는 다양한 편의시설 및 상업 시설이 분포하고 있으며, 주거 밀집 지역의 특성을 보임. 일반적인 검색 결과상 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

교통: 지하철 5호선 까치산역이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호함.

생활 편의: 주거지역 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 차이

본건의 공부상 용도는 '사무소' 또는 '근린상가'이나, 현황은 '주거용'으로 추정되고 있음. 이러한 용도 불일치는 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과, 재산권 행사 등에 제약을 초래할 수 있는 요인이 될 수 있음.

6.2. 위반건축물 가능성

감정평가서 요약에 따르면, 2층 내 공용화장실 외부 출입구를 폐쇄하고 전유적으로 이용하는 상태로, 원상회복 가능성 및 위반건축물 등재 여지가 있음. 이는 추후 원상복구 비용 발생 또는 이행강제금 부과로 이어질 수 있는 잠재적 리스크임.

6.3. 임차보증금 인수 불확실성

주택 임차인 박정아는 대항력과 함께 '인수' 권리를 가지며, 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 함. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 법원 내부 계산 방식일 수 있으며, 물건명세서의 '인수' 표기와 '잔액 인수' 문구는 명확한 인수 부담으로 작용할 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 근린상가/주거용 추정 물건으로, 대중교통 접근성이 비교적 양호하고 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역에 소재함. 그러나 공부상 용도와 현황의 불일치, 위반건축물 등재 가능성, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험 등 주요 리스크 요인을 내포하고 있음. 특히 임차인 박정아 씨의 150,000,000원 보증금 인수 여부는 입찰 전 반드시 최종 확인해야 할 핵심 사항임.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근 소형 면적 물건으로 향후 소액 투자 또는 1인 가구 주거 공간으로 활용 가능성 탐색.

* 현황 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 용도 변경 가능성 또는 현재 상태 유지 시의 임대 수익률 분석 필요.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 근거

본 건의 감정가는 151,000,000원임.

규정상 '인수 보증금'을 제외하고 계산하도록 되어 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있어 이를 기준으로 제외할 금액은 없음. 그러나 실제로는 임차인 박정아 씨의 150,000,000원 보증금 중 잔액 인수 가능성이 매우 높으므로, 실질적인 매수인의 부담은 감정가에 인수 보증금을 더하거나, 배당으로 변제되는 금액을 제외한 금액을 고려해야 함.

9.2. 권리 인수 비용 고려

임차인 보증금 150,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 실질적인 취득 원가는 감정가와 인수 보증금을 합한 금액을 초과할 수 있음. 따라서, 예상 입찰가는 해당 보증금 인수 여부 및 법원 배당 결과 예측을 기반으로 신중하게 결정해야 하며, 본 분석에서는 제시된 '인수 보증금 합계: 0원' 원칙에 따라 151,000,000원을 기준으로 하되, 잠재적 보증금 인수 리스크를 감안하여 매우 보수적으로 접근할 것을 권고함.

따라서, 보수적인 권리 인수 비용을 고려한 적정 입찰가는 151,000,000원 이하로 설정하거나, 추가적인 정보 확인 후 재산정해야 함. (주의: 임차보증금 인수 조건은 낙찰가의 핵심 변수임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.