나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4626 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 870-60 다안빌라트 제102동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택과 다세대주택으로 형성된 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(2,5호선 까치산역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제4층 제401호로서 (사용승인일 : 2016. 1.14) 외 벽 : 석재 및 벽돌 마감 등 창 호 : PVC새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 7필지 일단의 장방형 토지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북서측 및 남서측으로 폭 약 6미터와 3미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1)∼(7)토지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구 (공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ∼ 2026.8.25.), 토지거래 계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간: 2025.10.20.∼ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 서울남부지방법원 2026타경4626 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 870-60 다안빌라트 제102동 제4층 제401호

건물 용도: 도시형생활주택

건축물 현황:

- 건물명: 다안빌라트

- 동/호수: 102동 401호

- 사용승인일: 2016년 1월 14일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하1층/지상6층 중 제4층

- 건물 총 면적: 약 226.2㎡ (전유부: 33.12㎡, 약 10.02평)

- 건물 토지 전체 면적: 약 763.4㎡ (약 230.97평)

- 건물 전체 연면적: 약 1774.79㎡ (약 536.89평)

토지 현황:

- 토지 면적: 20.44㎡ (약 6.18평)

- 토지 지분: 20.44㎡ (약 6.18평)

감정가: 229,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 다세대주택이 혼재된 주거지역을 형성하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 북서측 및 남서측으로 폭 약 6미터 및 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권과 관련된 특이사항이 있습니다. 경매 개시일은 2026타경4626이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)로 추정됩니다.

등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

- 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2024.09.24. 접수, 금 305,000,000원). 이 권리보다 선순위인 권리는 말소되지 않으며, 이 권리보다 후순위인 권리는 매각으로 소멸됩니다.

- 소멸 예정 권리:

* 주택임차권 (을3): 도선아, 임차금액 224,000,000원. (전입 2016.05.03, 확정 2016.04.15) - 말소 예정.

* 가압류 (갑3): 주택도시보증공사 (말소기준권리).

* 강제경매 (갑4): 주택도시보증공사 (본건 경매).

* 압류 (갑5): 강서구 (세무).

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바는 없으나, 물건명세서 참고사항에 '지상권개요'가 기재되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황:

- 임차인: 도선아 (주택도시보증공사 보증)

- 보증금: 224,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2016-05-03

- 확정일자: 2016-04-15

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인 도선아 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금반환 의무를 승계하지 않는다는 의미이나, HUG의 조건 변경 및 포기 이행 여부가 중요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 단독주택과 다세대주택이 주를 이루는 전형적인 주택가입니다. 따라서 상업적 기능보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역으로 볼 수 있습니다. 주변에 상업 시설이 밀집해 있지는 않으나, 생활 편의를 위한 기본적인 시설들은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 서울신정초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 경우 통학이 용이할 수 있습니다. 대중교통으로는 지하철 2, 5호선 까치산역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다. 건물 자체에는 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 본 경매의 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 임차인(도선아)의 대항력이 없으므로 원칙적으로 임차권은 소멸해야 합니다. 그러나 매각 조건에 임차인 및 HUG가 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기해야 한다는 조건이 붙어 있어, 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우 낙찰자에게 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. HUG의 조건 변경 내용에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* '선순위 임차권' 언급과 '대항력 없음'의 상충: 특이사항에 '선순위 임차권'이 언급되었으나, 권리분석상 임차인 도선아의 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 임차권 등기일이 다른 채권보다 앞서 있을 수 있으나, 대항력이 없어 매각으로 소멸됨을 의미합니다. 다만, 이러한 표기는 혼란을 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 높은 총 채무 부담: 등기부 채권 총액이 529,000,000원으로, 감정가 229,000,000원을 훨씬 초과합니다. 이는 HUG를 비롯한 채권자들의 적극적인 경매 진행 의지를 시사하지만, 낙찰자 입장에서는 해당 물건의 실질 가치 대비 채무 부담이 높다는 점을 인지해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 공항, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 상대적으로 신축(2016년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 그러나 HUG의 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건과 같은 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 철저한 사전 조사가 요구됩니다. 임차인의 대항력이 없다는 점은 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있으나, 매각 조건의 이행 여부가 불확실하다면 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년에 준공된 비교적 현대적인 건물입니다.

* 무주택자 유리: 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않아, 보증금 관련 부담 없이 취득 가능합니다.

* 역세권 접근성: 지하철 2, 5호선 까치산역이 인근에 위치하여 교통 편의성이 좋습니다.

* 생활 편의: 주택가에 위치하여 조용하면서도 기본적인 생활 인프라를 이용하기 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 229,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 보면, 2019년 준공된 19.98㎡ 면적의 빌라가 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 33.12㎡ 면적으로 더 넓지만, 준공 연도가 3년 앞선 2016년식입니다.

감정가 기준 평당 단가는 약 691만원/㎡ (약 229,000,000원 / 33.12㎡) 수준입니다.

비교 사례의 평당 단가는 약 1,081만원/㎡ (약 216,000,000원 / 19.98㎡)로, 이는 본건 감정가 대비 상당히 높은 수준입니다. 다만, 비교 사례는 준공 연도가 더 최신입니다.

본건의 가장 큰 특징은 임차인의 보증금 224,000,000원에 대한 인수 부담이 없다는 점입니다. 즉, '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 이러한 조건은 낙찰가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건의 불확실성이 존재하며, 이는 입찰가 산정에 신중을 기해야 하는 요인입니다.

현 시세 분석 및 권리 관계를 고려했을 때, 보수적으로 감정가를 기준으로 하되, 인수 보증금 부담이 없다는 점을 감안하여 보수적인 상향을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

1.9. 주변 환경 조사 (혐오시설 유무)

서울특별시 강서구 화곡동 870-60번지 일대를 지도 검색한 결과, 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 주로 주거 지역, 소규모 상가, 학교 등이 분포하고 있습니다. 검색된 결과 중 일부는 모텔이나 숙박 시설을 포함하고 있으나, 이는 일반적인 도시 환경에서 발견될 수 있는 시설로 혐오시설로 간주되지는 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.