나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4613 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2021.01.08) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4613 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 27-13, 케이오피스텔1차 제3층 제302호 (도로명 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 31)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 260,000,000원

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각. 임차인 김도희의 주택임차권등기 말소 조건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 및 대중교통 접근성 모두 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 제3층 제302호이며, 2021년 1월 8일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호 마감으로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태

공부상 오피스텔(업무시설)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2.5. 설비내역

건물 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

본건의 남서측으로는 노폭 약 8미터, 남동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한 사항은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 고려해야 할 부분입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 14일자 강서세무서장의 압류입니다. (등기부채권 총액: 1,043,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 11일

* 확정일자: 2021년 4월 15일

* 대항력: 없음

3.3. 권리관계 요약

본건 등기부등본 상 을구의 주택임차권(김도희)은 말소 예정이며, 갑구의 압류(강서세무서장), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(주택도시보증공사) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본건이 위치한 서울 강서구 화곡동 지역은 오피스텔 및 주거용 건물이 밀집한 곳으로, 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 화곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설과 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다. (참고: 검색 결과, 인근에 쓰레기 소각장 등 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 지역 특성상 혼재 가능성은 있을 수 있습니다.)

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 교육: 화곡초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 주거용으로 이용 중인 오피스텔: 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중이므로, 명도 진행 시 주택임대차보호법 상의 보호와 관련된 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 관련 특별 조건: 본 매각은 임차인(김도희)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 진행됩니다. 이는 매수인에게는 잔여 보증금 인수 부담이 없다는 장점이 될 수 있으나, 관련 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 다수의 토지 이용 제한: 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 제한이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다. 입지적 측면에서도 초등학교 인접, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 목적 모두 적합한 물건으로 판단됩니다. 특히 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 권리 포기 조건은 매수인의 부담을 줄여주는 긍정적인 요인입니다. 다만, 현황 주거용으로 사용 중인 점과 다수의 토지 이용 제한 사항은 충분히 인지하고 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2021년 사용승인된 신축급 오피스텔로 즉시 활용 가능합니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 편리한 대중교통, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 화곡동 지역의 꾸준한 오피스텔 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 리스크 감소 조건: HUG 관련 조건으로 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 260,000,000원입니다. 최근 주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 유사 면적의 K오피스텔 1차 또는 인근 오피스텔 매물이 약 2억 1천만 원에서 2억 7천만 원 범위에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

임차인 보증금 인수 리스크가 없고, 건물 상태가 양호하며, 입지 조건을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 260,000,000원 내외에서 결정될 수 있으며, 시장 상황에 따라 230,000,000원에서 280,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.