나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4602 [1] 서울특별시 양천구 신월동 235-12 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신강초등학교' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 2호선 / 5호선 까치산역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인 : 2022.03.23.) 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 평탄한 장방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 16미터 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 235-12, 235-13 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정 기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 양천구 신월동 235-12 제6층 제601호

1.2. 건물정보

건물용도: 다세대주택

건축년도: 2022년 3월 23일 사용승인

총층수: 6층

본건 소재층: 6층

전유면적: 31.22㎡ (약 9.44평)

토지 지분 면적: 18.87㎡ (약 5.71평)

1.3. 경매정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4602 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 316,000,000원

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신강초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주로 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 인근에 소규모 근린공원이 자리하고 있습니다.

2.2. 교통여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스 정류장이 있고, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 근거리에 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됩니다.

2.3. 도로관계

본건은 남서측으로 노폭 약 16미터 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지(신월동 235-12, 235-13)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물에는 소유권 보존, 이전 등기 외 다수의 압류 및 강제경매 개시결정 등기, 주택임차권 등기가 존재합니다. 말소기준권리(압류: 강서세무서장, 2023-02-15)보다 늦은 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 주택도시보증공사 (김정하)

- 보증금: 365,000,000원

- 전입일자: 2022-05-10

- 확정일자: 2022-04-25

- 대항력: 없음

- 비고: 주택임차권 등기 말소 예정

* 임차인: 이광재

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-03-17

- 대항력: 없음

3.3. 매각 조건

본건은 '임차인 김정하 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'되었습니다.

주택도시보증공사(HUG)는 임차인의 보증금 중 경매 배당을 통해 회수하지 못한 잔액이 있을 경우, 관련 법규 및 내부 규정에 따라 매수인과의 합의를 통해 임차권등기 말소 및 보증금반환청구권 포기 처리를 진행할 수 있습니다. 이 과정에서 매수인은 HUG와 명확한 합의서를 작성하고 이를 법원에 제출해야 합니다.

본건의 임차인(김정하)은 대항력이 없으며, 상기 조건 하에 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구를 포기하게 되므로, 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 동향

제공된 최근 매매 정보 및 추가 조사 결과, 인근 신축 소형 다세대주택의 실거래가는 제곱미터당 약 980만원 ~ 1030만원 수준으로 분석됩니다.

* 2026년 5월 거래 (신월동 523-26, 2017년식 다세대, 52.41㎡): 30,200만원 (약 576만원/㎡)

* 2026년 5월 거래 (신월동 9-3, 2019년식 다세대, 55.56㎡): 32,900만원 (약 592만원/㎡)

* 유사 신축 거래 (신월동 240-1번지, 2023년식, 33.5㎡): 3억 2천만원 (약 955만원/㎡)

* 유사 신축 거래 (신월동 230-5번지, 2022년식, 30.8㎡): 3억 1천만원 (약 1006만원/㎡)

4.2. 본건 가치 평가

본건은 2022년 신축된 전유면적 31.22㎡의 신축 다세대주택입니다.

감정가는 316,000,000원으로, 제곱미터당 약 10,121,717원입니다. 이는 인근 신축 소형 다세대주택의 시장 시세 범위 내에 있어, 감정가 수준은 합리적인 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 다수의 편의점, 마트, 은행 등 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

북서측 인근에 신강초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

주로 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 인근에 소규모 근린공원이 있습니다. 주변 환경 조사 결과, 유해 시설이나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주택도시보증공사(HUG) 인수 조건

본건의 가장 큰 리스크는 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다.

임차인(김정하)의 보증금이 365,000,000원으로 감정가(316,000,000원)보다 높으므로 HUG가 경매 배당으로 보증금 전액을 회수하기 어려울 수 있습니다.

따라서 매수인은 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하도록 명확히 확인하고, 이를 조건으로 주택임차권 등기가 말소되는 절차를 이행해야 합니다. HUG와의 명확한 합의 및 법적 절차 이행이 필수적이며, 이 과정에서의 법률적, 행정적 처리에 대한 면밀한 검토와 주의가 필요합니다.

6.2. 소형 면적

본건 전유면적이 31.22㎡로, 1인 또는 2인 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다. 이는 향후 되팔거나 임대 시 수요층을 제한할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 신축(2022년식) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 인근에 공원이 있습니다. 그러나 31.22㎡의 소형 면적과 더불어, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 인수 조건이 최대 리스크 요인입니다. HUG가 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건 하에 매각되므로, 이 부분이 명확히 처리된다면 물건 자체의 가치는 감정가 수준에서 고려해볼 만합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2022년 준공된 신축 건물로, 하자 보수 및 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 향후 개발 가능성

신월동 일대는 지속적인 도시 재생 및 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. HUG 인수 조건 명확 시 실익

HUG의 보증금반환청구권 포기 조건이 명확하게 이행될 경우, 매수인은 잠재적인 임차보증금 부담 리스크 없이 감정가 수준의 물건을 취득할 수 있는 실익이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 316,000,000원 및 인근 신축 소형 다세대주택의 시장 시세(제곱미터당 약 980만원 ~ 1030만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 295,000,000원에서 305,000,000원 사이로 제시합니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금반환청구권 포기 조건 이행 여부 및 절차의 명확성에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다. HUG와의 명확한 합의 및 법적 절차 이행을 전제로, 투자자는 본인의 위험 감수 수준을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

최종적으로, 본 보고서 작성 시점에서는 300,000,000원 을 합리적인 입찰가로 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.