나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4609 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 279-26 다원아트빌 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무한 · 평가일 2026.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 구로구 개봉동 소재 "서울개봉초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등의 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고 본건의 북측 근거리에 서울지하철 개봉역이 소재하고 북서측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제3층 제301호로서 외벽:석조붙임 마감 내벽:벽지마감 등 창호:알루미늄 샷시창임.

이용상태

공동주택 중 도시형 생활주택(단지형 다세대주택: 방2,거실,주방/식당,욕실,발코니(확장형 포함)등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수시설.소화시설.난방시설.승강기시설, 주차장시설 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형으로서 도시형 생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 279-26 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(2017-03-30)(정비구역등 해제)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경4609 (1) 사건에 대한 물건 상세 정보 및 권리 분석, 시세 분석을 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4609 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 279-26 다원아트빌 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 301,000,000원

토지면적: 22.46㎡ (약 6.79평)

건물면적: 37.82㎡ (약 11.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지 조건

본건은 서울 구로구 개봉동 소재 "서울개봉초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.

차량 진입이 가능하며, 본건 북측 근거리에 지하철 개봉역이 있고 북서측 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

본건은 남측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다.

주변 부동산 정보 분석 결과, 개봉역 인근은 주거 지역으로 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

말소기준권리: 압류 (광주세무서장, 2020-01-30)

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 2026-04-13)

* 임차인 현황

채권자 겸 임차인: 주택도시보증공사 (이보희)

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-06-04

확정일자: 2019-06-07

배당신고일자: 2021-07-07

대항력: 없음 (명시됨)

주택임차권 등기: 2021-07-07 (을1)

* 등기부상 권리 관계 (매각으로 소멸 예정)

- 압류 (광주세무서장, 2020-01-30)

- 압류 (구로구, 2022-12-01)

- 압류 (관악세무서장, 2023-02-08)

- 압류 (서울특별시, 2024-12-20)

- 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-04-13)

- 압류 (국민건강보험공단, 2026-04-21)

* 특이사항 및 주의사항

- 본 물건은 정비구역(주거환경개선사업)으로 지정되어 있습니다.

- HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 복잡한 권리관계가 존재합니다.

- 임차인 이보희 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

- 이에 따라, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권 분석

본건은 주거 지역에 위치하고 있으나, 인근 개봉역 주변의 상권을 이용하기 용이합니다.

주변에 상업 시설, 편의 시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

도시형생활주택으로, 주로 1~2인 가구의 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

1.5. 생활 정보

* 교통: 서울 지하철 1호선 개봉역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 교육: 서울개봉초등학교가 인근에 위치합니다. (교육환경보호구역, 상대보호구역 포함)

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설 이용 가능.

1.6. 잠재적 리스크

* 정비구역 내 위치: 향후 정비사업 진행 시 사업 일정 및 방향에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 복잡한 권리관계: HUG 관련 특수 조건으로 인해 명확한 법률 검토가 필요합니다. 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 매각의 핵심입니다.

* 토지거래허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 매각 기일까지 관련 규제 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다. (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 건축물 노후도: 본 건물은 2018년 준공으로 비교적 신축이나, 장기적으로는 유지보수가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동의 주거 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

개봉역 역세권에 해당하며, 생활 편의시설 및 교육 시설 이용이 편리합니다.

다만, 정비구역 내 위치, HUG와 관련된 특수 조건, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건 등 복잡한 권리관계가 존재하므로, 취득 전 법률 및 등기부상 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

이러한 조건들을 종합적으로 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2018년 준공)로 비교적 양호한 건축 상태.

* 개봉역 역세권에 위치하며 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 향후 도시개발 및 정비사업 추진에 따른 잠재적 가치 상승 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 301,000,000원

* 인근 시세 분석:

- 2026년 7월, 개봉동 330-8 (한신빌라, 2002년식, 51.48㎡/약 15.5평) 2억 5천만원 실거래.

- 2026년 7월, 개봉동 342-1 (파크빌라, 1993년식, 41.52㎡/약 12.5평) 1억 3천 950만원 실거래.

- 2026년 7월, 개봉동 108-5 (미림빌라, 1982년식, 61.19㎡/약 18.5평) 2억 5천만원 실거래.

본건은 건물 면적 37.82㎡(약 11.44평)이며 2018년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 인근 2002년식 15.5평 빌라가 2억 5천만원에 거래된 사례를 감안할 때, 본건은 면적은 작지만 신축 연식을 고려하면 유사하거나 높은 가격대를 형성할 수 있습니다. 다만, 감정가는 3억 1백만원으로 인근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청하였고, 임차인(이보희)의 보증금 2억 7천만원은 HUG가 보증한 금액입니다. 임차인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

이러한 특수 상황과 시세, 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근으로 감정가의 80% 수준을 예상 입찰가로 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 301,000,000원 * 0.8 = 240,800,000원

따라서 2억 4천만원에서 2억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 권리관계 최종 확인, 시세 변동, 개인의 투자 성향 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.