나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4392 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-33 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 제1층 제102호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4392 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-33 제1층 제102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 148,000,000원

* 토지면적: 18.32㎡ (약 5.54평)

* 건물면적: 41.89㎡ (약 12.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 양OO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 동측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 본 건은 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대 내에 위치하며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을12 근저당권 (2020-05-20, 이원석, 200,000,000원)

* 인수되는 권리:

* 을13 주택임차권 (2023-11-02, 양회철, 125,000,000원): 본 임차권은 대항력이 있으며, 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들 (근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)은 매각으로 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액: 967,351,176원

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가 비교 (2026년 7월 기준):

* 인근 다세대주택 사례들을 분석한 결과, 신축(2019년식)의 경우 전용면적 19.98㎡가 21,600만원에 거래되어 면적당 약 1081만원/㎡ 수준을 보였습니다.

* 구축(1986년식)의 경우 전용면적 37.44㎡가 15,000만원에 거래되어 면적당 약 401만원/㎡, 준신축(2002년식)의 경우 전용면적 37.56㎡가 16,000만원에 거래되어 면적당 약 426만원/㎡ 수준을 보였습니다.

* 본건의 감정가는 148,000,000원으로, 건물면적 41.89㎡ 기준 면적당 약 353만원/㎡입니다. 이는 최근 인근 실거래가 중 구축 및 준신축 사례의 면적당 가격보다는 낮게 책정된 것으로, 보수적인 감정가로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주거지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "화일초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 대항력 있는 임차인 양회철 씨의 보증금 125,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액으로, 총 투자 비용에 큰 영향을 미칩니다.

* 임차인 현황: 양회철 씨는 보증금 125,000,000원에 차임이 0원이며, 전입일자(2019-10-30)가 확정일자(2019-09-27)보다 늦습니다. 대항력은 있으나, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 부담하게 됩니다. (본건의 경우, 임차인이 채권자로 경매를 신청한 상황이므로, 배당 여부 및 미배당분 인수 금액에 대한 심층 검토가 필수적입니다.)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동의 주거지역에 위치한 다세대주택입니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원을 인수해야 한다는 점이며, 이는 총 취득 비용 산정에 중요한 요소입니다.

* 감정가는 주변 시세 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단되며, 신축 빌라 사례와 비교 시 잠재적 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 임차인이 채권자라는 점은 특이사항으로, 배당 절차 및 인수 금액 확정을 위한 면밀한 법률적, 실무적 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 내 위치한 다세대주택으로, 지역 내 주거 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 감정가와 보수적 평가를 고려할 때, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 향후 도시 정비 사업 또는 지역 개발 계획과의 연계 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 148,000,000원

* 건물면적: 41.89㎡ (약 12.67평)

* 인수 보증금: 125,000,000원 (매수인이 부담)

* 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택은 15,000만원 ~ 18,000만원 범위에서 거래되고 있습니다.

* 감정가는 14,800만원이나, 인수 보증금을 포함한 총 실취득 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 인수되는 보증금 부담을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

* 상기 입찰가 범위는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로, 총 실취득 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)으로 산정됩니다.

혐오시설 관련:

제공된 정보 및 주변 지역 분석 결과, 본 물건 인근에 특별히 명시되거나 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.