나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4583 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 793-3 마곡에비앙 제5층 제511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철5호선 '발산역' 북동측에 위치하며, 인근은 오피스텔, 업무용부동산, 아파트, 공원, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철5 호선 '발산역' 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 내 제5층 제511호로서, ［사용승인일: 2015.08.21.］ 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개발난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 화재탐지 및 소화설비, 스프링클러설비, CCTV 설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 세장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4583 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 793-3 마곡에비앙 제5층 제511호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 오피스텔이나, 현황 주거용으로 사용 중)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 6.54㎡ (약 1.98평)

건물면적: 18.97㎡ (약 5.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 현황

건축물 현황

건물명: 마곡에비앙

구조: 철근콘크리트 평스라브 지붕 10층 건물 중 제5층 제511호

사용승인일: 2015년 8월 21일

전용면적: 18.97㎡ (약 5.74평)

연면적: 8,183.31㎡

건축면적: 665.28㎡

대지면적: 1,132.5㎡

건폐율: 58.74%

용적률: 399.77%

승강기: 2대

주차: 실내주차 94대

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정평가액: 120,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 3월 4일, 동일 건물, 유사 면적): 115,000,000원 ~ 120,000,000원

경매 마감일: (정보 없음, 추가 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 지하철 5호선 발산역 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 업무용 부동산, 아파트, 공원, 학교, 각종 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 주거 및 업무 환경이 양호합니다. 마곡지구는 첨단산업단지 조성과 함께 대규모 개발이 진행 중인 지역으로, 미래 가치 상승이 기대됩니다.

2.2. 교통 환경

* 대중교통: 지하철 5호선 '발산역'이 도보 거리 내에 위치하여 서울 시내 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 차량 이용: 동측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

2.3. 지역 지구 및 규제

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류, 중로3류

* 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 용도)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 8일 접수된 고양세무서장의 압류 (을6, 기재된 말소 예정 권리 번호 기준)입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 보고서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'은 현재 해당 물건에 지상권이 없음을 의미하는 것으로 해석됩니다.)

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (김예닮)

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 16일

* 확정일자: 2022년 2월 14일

* 배당신고일자: 2023년 6월 30일

* 대항력: 없음

* 권리 분석: 등기부등본 상 주택임차권(을1)은 말소된 것으로 기재되어 있으며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 해당 임차인과 관련된 임차보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 주의사항: 다만, 본 건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각이 진행됩니다. 즉, 매수인은 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 인수하게 되므로, 해당 절차의 이행 여부를 확인해야 합니다. 인수되는 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.

3.4. 기타 권리 관계

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전 등기 등이 확인되며, 이들 역시 말소기준권리보다 선순위에 해당하지 않아 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 마곡동 일대는 마곡지구 개발의 중심 지역으로, 대기업 연구단지 입주, 컨벤션 센터 건설 등 지속적인 개발이 이루어지고 있는 신흥 상권입니다. 이는 향후 오피스텔 및 상업 시설의 수요 증가와 임대 가치 상승을 기대하게 합니다. 발산역을 중심으로 형성된 기존 상권과 마곡지구의 신규 상권이 시너지를 내고 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

주변에 오피스텔, 업무 시설, 주거 시설, 공원 등이 혼재하여 직주근접 수요가 높습니다. 또한, 대중교통 접근성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 마곡지구의 지속적인 개발 계획은 장기적인 시세 상승 잠재력을 보유하고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

발산역 주변으로 다양한 상업 시설, 병원, 은행, 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 주변에 다수의 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 학교들이 소재하고 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. (구체적인 학교명은 제공되지 않으나, 일반적인 주거/상업 복합 지역의 특성상 존재)

5.3. 녹지 및 휴식공간

지역 내 공원들이 조성되어 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다. 마곡지구 자체가 친환경 도시 계획을 기반으로 조성되었기에 녹지 공간 확보에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

임차인(김예닮)의 대항력 부존재 및 임차권 말소 예정에도 불구하고, '보증금반환청구권 포기 조건'부 매각이므로, 해당 조건이 매수인에게 명확히 이행될 때까지 잠재적 분쟁 소지를 고려해야 합니다. 매수인은 임차인의 포기 확인 및 등기 말소 절차를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용 제한

본 건은 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자의 경우 추가적인 허가가 필요할 수 있습니다.

6.3. 공항 관련 규제

중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당하여 항공기 운항과 관련된 높이 제한 및 기타 공항 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 발산역과 마곡지구 개발의 수혜를 직접적으로 받는 입지입니다. 건물 자체의 컨디션은 양호하며, 주차 및 생활 편의 시설도 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건부 매각이라는 특수성이 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 확인과 검토가 필수적입니다. 이러한 조건부 사항만 원만히 해결된다면, 투자 및 실거주 측면에서 긍정적인 평가가 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 5호선 발산역 도보권, 마곡지구 개발 중심지

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 수요 높음

* 개발 호재: 마곡지구의 지속적인 발전과 더불어 미래 가치 상승 기대

* 교통 편리성: 대중교통 및 차량 접근성이 우수함

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업 및 업무 시설 종사자, 학생 등의 임대 수요 확보 용이

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가는 120,000,000원입니다. 최근 실거래가 역시 115,000,000원 ~ 120,000,000원 수준임을 감안할 때, 감정가 수준이 적정하거나 다소 높은 편으로 판단됩니다. 임차인 관련 조건부 매각이라는 리스크 요소를 고려하고, 무리한 경쟁을 피하기 위해 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 임차보증금이 없는 점을 감안하여, 105,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 주변 시세 및 감정가 대비 합리적인 가격으로, 향후 명도 및 제반 절차 진행 시 발생할 수 있는 추가 비용 및 리스크를 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.