나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4362 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제12층 제1206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층(사용승인일:2020.02.28) 내 제12층 제1206호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "도시형생활주택(단지형연립주택)"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 부정형의 토지로서, "근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 18미터, 북측 및 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 독산동 973-1, 973-2번지 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권] 자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) - 독산동 973-49번지 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한 표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

물건 비고

신청채권자 겸 임차인 박세아의 전세사기특별법에 따른 임차인 우선매수신고서가 접수됨(2026.08.11.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4362 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제12층 제1206호

용도: 도시형생활주택(단지형연립주택)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

감정가: 268,700,000원

건물사용승인일: 2020년 02월 28일

1.2. 면적 및 현황

토지면적: 8.75㎡ (약 2.65평)

건물면적: 25.48㎡ (약 7.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2024년 01월 18일 접수된 관악세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

소멸되는 권리: 본 건 경매로 인해 대부분의 권리(압류, 강제경매 등)는 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

임차인: 박

보증금: 260,000,000원

전입일자: 2021년 03월 08일

확정일자: 2021년 02월 04일

대항력: 있음

* 임차인 박 은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 260,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 신청 채권자 겸 임차인인 박 은 전세사기특별법에 따른 임차인 우선매수신고서를 접수(2026.08.11.자) 하였습니다. 이는 임차인이 본 물건을 우선적으로 매수할 권리를 행사하겠다는 의사로 해석됩니다.

3.3. 기타 특이사항

공유자우선매수신고, 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본 물건이 속한 건물(어반팰리스)은 연면적 4973.46㎡, 지하 1층/지상 12층 규모의 집합건물로, 건축물 현황에 따르면 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택 등으로 복합 용도 사용 중입니다. 주변 지역 역시 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 시세 분석

최근 2026년 5월 실거래 사례를 보면,

53. 72㎡ 규모의 다세대주택(2017년 건축)이 440,000,000원에 거래되었습니다 (약 819만원/㎡).

29. 87㎡ 규모의 다세대주택(2023년 건축)이 325,000,000원에 거래되었습니다 (약 1,088만원/㎡).

21. 99㎡ 규모의 연립주택(2012년 건축)이 140,000,000원에 거래되었습니다 (약 637만원/㎡).

본건은 25.48㎡ 면적에 2020년 사용승인을 받은 건물입니다. 감정가는 268,700,000원이며, 이는 약 1,054만원/㎡ 수준으로, 비교적 최신 건축 연식과 면적을 고려할 때 인근 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 보증금(260,000,000원)이 감정가와 거의 일치하며, 임차인의 우선매수권 행사 가능성을 고려할 때 실제 낙찰가 및 인수 비용은 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수 및 난방 설비, 소화 설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 독산동 소재지 내에 위치하여, 인근에 독산3동 주민센터가 있으며, 생활 편의시설 및 상업 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. (추가적인 주변 편의시설, 학교, 병원 등에 대한 구체적인 정보는 현장 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

대항력 있는 임차인 박 의 보증금 260,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인은 이 금액을 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건축물대장상 주 용도가 '업무시설'로 기재되어 있으나, 실제로는 '도시형생활주택'으로 사용되고 있어 복합 용도 건물입니다. 이는 향후 매매나 임대 시 용도에 따른 제약 또는 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.3. 법적/제도적 리스크

임차인 박 이 전세사기특별법에 따른 우선매수신고를 하였습니다. 이는 임차인이 경매 절차에 적극 개입하여 본 물건을 직접 매수할 가능성이 있음을 시사하며, 일반 입찰 참여자에게는 불확실성을 증대시키는 요인입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 사용승인) 건물에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

* 임차인의 보증금 인수 가능성을 최우선으로 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

* 임차인이 채권자이자 우선매수신고인이라는 점은 경매 결과에 큰 변수로 작용할 수 있습니다.

* 추후 재매각 또는 임대 시 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 2020년 준공의 소형 주거/업무 복합 시설입니다. 가장 중요한 투자 고려사항은 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 260,000,000원 인수 가능성입니다. 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하면, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 실제 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다. 특히, 임차인이 전세사기특별법에 따라 우선매수신고를 하였으므로, 경매 절차에 적극적으로 참여하여 본인이 직접 물건을 매수할 가능성이 높습니다. 또한, 건축물대장상 주 용도가 업무시설로 되어 있으나 주거용으로 사용되는 점은 향후 활용에 있어 확인이 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 268,700,000원이며, 건물 면적 25.48㎡ 기준 약 1,054만원/㎡ 수준입니다.

최근 실거래가 비교 시, 2023년 건축된 29.87㎡ 면적의 다세대주택이 325,000,000원 (약 1,088만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

이를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

다만, 임차인의 대항력 있는 보증금(260,000,000원) 인수 가능성 및 임차인의 우선매수신고라는 중대한 변수가 존재하므로, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

임차인의 보증금 인수 가능성을 배제하고 순수 물건 가치로만 접근한다면, 감정가 수준에서 소폭 가감한 금액으로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

최종 입찰가는 임차인의 우선매수권 행사 여부, 배당 결과, 그리고 본인이 부담하게 될 총 인수 보증금 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.