나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4632 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 849 더리브골드타워 제1층 제107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '등양초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트 및 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '양천향교역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 중 제1층 제107호로서, 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감 등 내벽은 몰탈위페인팅 마감 등임.

이용상태

제1층 제107호 : 근린생활시설(현황 : 공실, 별첨 '사진'참조)

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 천정형에어컨, 승강기, 지하주차장, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 부정형 토지로서 상업기타 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로인 '양천로'등과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

등촌동 849 : 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제 과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015 -08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-26)(강서교육 지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임. 등촌동 848 : 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법 >, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도 :아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 미상임. (2)기 타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4632 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 849 더리브골드타워 제1층 제107호

용도: 근린상가

감정가: 1,220,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.78㎡ (약 4.17평)

토지지분: 13.779999999999998㎡ (약 4.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.96㎡ (약 17.54평)

건물지분: 57.96㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 '등양초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '양천향교역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 북동측으로는 광대로인 '양천로'와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리는 2024년 5월 7일 접수된 흥천농업협동조합의 근저당권(을3)이며, 채권 최고액은 1,084,200,000원입니다. 등기부채권 총액은 1,153,470,764원입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없어, 경매 완료 시 해당 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 현황 조사 당시 부동산 사무실로 사용되었으며, 현재는 공실 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

본건이 소재한 '더리브 골드타워'는 철근콘크리트구조의 12층 건물로, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설로 이용 중입니다. [cite:2, JSON_BUILDING_SUMMARY_1_PURPOSE] 건물 사용 승인일은 2019년 9월 11일입니다. [JSON_BUILDING_SUMMARY_1_USE_APR_DAY]

4.2. 본건 상가 정보

본건은 제1층 제107호 근린생활시설 용도로, 현재 공실 상태입니다. 주변 지역은 주거 시설과 업무 시설, 그리고 상업 시설이 혼재되어 있어 잠재적인 고객 확보가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 또한, '등양초등학교'가 북동측 인근에 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 양천향교역 인근으로 대중교통 이용이 용이하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 각종 제한

본건 토지는 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 높이 제한 지역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제 사항은 향후 건물 이용 및 재산권 행사 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 공실 및 공실 리스크

현재 본건은 공실 상태이며, 임대 관계가 미상입니다. [cite:1, cite:5] 임차인을 직접 구해야 하는 부담이 있으며, 공실이 장기화될 경우 공실 리스크가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건으로, 채무 변제가 이루어지지 않을 경우 연대 채무로 인해 다른 담보물건에 추가적인 경매가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동의 더리브 골드타워 내 위치한 근린생활시설입니다. 양천향교역과 인접한 역세권 입지에 주변으로 주거 및 업무 단지가 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 양천향교역 접근성이 우수합니다.

* 배후 수요: 인근 아파트 단지와 지식산업센터 종사자를 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 현대적인 시설을 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

* 활용 가능성: 현재 공실 상태로, 향후 임대 또는 재매각을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 임대 수요 분석, 그리고 법적으로 명시된 각종 제한사항에 대한 심층적인 검토가 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 상세한 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 1,220,000,000원과 등기부채권 총액 1,153,470,764원을 참고하여 시장 상황과 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.