나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경640 [1] 서울특별시 양천구 신월동 543-10 안성주택 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신원동 소재 "서울강서초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2000-06-13) 외 벽 : 치장벽돌쌓기, 몰탈위페인팅 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신정생활권중심), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지 역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2 025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 양천구 신월동 543-10번지 안성주택 제1층 제102호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경640 (1)이며, 감정가는 225,000,000원입니다. 토지면적은 37.27㎡(약 11.27평)이고 건물면적은 65.83㎡(약 19.92평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 국OOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울강서초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 또한 보통입니다. 본건 건물 북측으로는 약 6m 도로에 접해 있습니다. 토지는 장방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.1. 1.건축물 정보

본건은 2000년 6월 13일 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기, 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.1. 2.토지이용계획 및 제한상태

본건이 소재한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신정생활권중심)으로 지정되어 있습니다. 또한 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(나지구) (공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률), 원추표면구역 및 진입표면구역 (공항시설법), 대공방어협조구역 (위탁고도: 77~257m), 과밀억제권역 (수도권정비계획법)에 해당합니다. 아울러, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 대상으로는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 아파트 용도로는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 지정 기간이 유효합니다.

1.2. 권리분석

본건 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 국OOO입니다. 등기부상 말소기준권리는 2021년 6월 17일 접수된 국민은행 근저당 (채권금액 81,400,000원)입니다. 이 외 국민은행, 김영순, 배동근 명의의 근저당 및 국민은행 명의의 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리 없이 깨끗한 등기 상태의 소유권을 취득할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 451,400,000원입니다.

1.2. 1.임차인 현황

임차인 지인성 씨가 보증금 30,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자와 확정일자는 2024년 7월 11일이며, 배당신고일자는 2026년 6월 11일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 양천구 신월동 지역은 다세대주택과 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 본건과 인접한 단지나 건물은 아니지만, 최근 2026년 5월, 인근 지역에서 다음과 같은 다세대 및 연립주택 거래 사례가 있었습니다.

* 2026년 5월 2일: 신월동 460-5번지, 대경4차(연립), 전용면적 55.27㎡, 거래가 21,000만원

* 2026년 5월 2일: 신월동 523-26번지, 효성쉐르빌(다세대), 전용면적 52.41㎡, 거래가 30,200만원

* 2026년 5월 1일: 신월동 9-3번지, 수명산시그니처(다세대), 전용면적 55.56㎡, 거래가 32,900만원

본건의 건물면적(65.83㎡)은 위 사례들의 전용면적과 유사하거나 약간 더 큰 편입니다. 다만, 본건 건물은 2000년식으로 건축된 지 약 26년 경과한 반면, 최근 거래된 사례들은 2017년식, 2019년식으로 신축에 가깝습니다. 이를 고려할 때, 본건의 감정가 225,000,000원은 보수적으로 책정되었거나, 주변 구옥 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울강서초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통편의: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량의 진출입도 원활한 편입니다.

* 편의시설: 주택가 지역 특성상 기본적인 근린생활시설이 주변에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 다세대주택과 아파트가 혼재된 주거 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 2000년 준공된 건물로 건축 연령이 높아 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 공항 소음 관련 구역(제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역) 및 대공방어협조구역 등에 해당되어 향후 건축물의 증축, 개축, 재건축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서초등학교 인근의 주택지대에 위치한 다세대주택으로, 실거주 및 투자 가치를 모두 고려해볼 수 있는 물건입니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없으며, 대항력 없는 임차인이 있어 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 건축 연식은 있으나, 주변 신축 다세대 주택의 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 리모델링 등을 통해 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 공항 소음 구역 등 개발 관련 규제를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 학군: 서울강서초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대의 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 권리관계 안전성: 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수하는 임차 보증금이 없어 투자 위험이 낮습니다.

* 시세 차익 기대: 최근 주변 신축 다세대 주택의 실거래가 대비 낮은 감정가로, 향후 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통: 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 225,000,000원입니다. 최근 주변 신축 다세대 주택의 거래 사례를 볼 때, 전용면적 약 52~55㎡(약 16~17평)의 주택이 302,000,000원에서 329,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물면적은 65.83㎡(약 19.92평)으로, 최근 거래된 주택들보다 면적이 넓은 편입니다. 그러나 본건은 2000년식 건물로 건축 연령이 26년 경과하였으므로, 신축 건물과의 가격 차이를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 본건의 잠재적 가치는 감정가인 2.25억원보다는 높을 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 하단인 3.02억원을 기준으로, 건축 연식 감가 등을 보수적으로 적용하더라도 2.5억원에서 2.8억원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.