나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경128 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제11층 제1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피 스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 "대림역"이 소 재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 제11층 제1103호로서, (사용승인일: 2024.01.03) 외 벽: 석재붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 용도 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔, 아파트(도시형생활주택), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 7차선, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의), 장애물제한표면구역 (진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지 거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 20 25.8.26.~2026.8.25.),건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경128 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제11층 제1103호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 오피스텔)

감정가: 122,000,000원

토지면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

토지지분: 3㎡ (약 0.91평)

건물면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

건물지분: 19.74㎡ (약 5.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 제11층 제1103호

사용승인일: 2014년 01월 03일

총 연면적: 12013.25㎡

토지 이용: 오피스텔, 아파트(도시형생활주택), 근린생활시설 건부지로 이용 중

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북동측 인근.

* 주위환경: 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 "대림역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 북서측으로 왕복 7차선, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 소멸기준권리: (갑9) 유병호 가압류 (2022년 10월 19일 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 오 (오은석)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 12일

* 확정일자: 2021년 10월 05일

* 배당신고일자: 2026년 04월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 135,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. (경매 채권자가 임차인 본인으로 보이며, 현재 감정가 122,000,000원으로는 보증금 전액 변제가 불가능하므로, 매수인이 보증금을 인수할 가능성이 매우 높습니다.)

* 등기부 채권 총액: 1,142,194,317원

1.3. 상권분석

* 주변환경: 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 역세권: 지하철 2호선 대림역이 인접하여 역세권의 이점을 가집니다.

* 잠재력: 구로구 지역의 개발 수요와 꾸준한 인구 유입을 고려할 때, 기본적인 상권은 유지될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 구로중학교가 위치해 있습니다. (교육환경보호구역 여부 사전 확인 필요)

* 교통: 지하철 2호선 대림역 및 다수의 버스 노선으로 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 오 의 보증금 135,000,000원을 낙찰 후 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 예상 물건 가치 대비 상당한 부담이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한 사항:

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물제한표면구역

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 요망)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 건축선

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 건으로, 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 로제리움2차 오피스텔입니다.

지하철 2호선 대림역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 여건이 양호한 편입니다.

가장 주목해야 할 점은 대항력 있는 임차인 오 의 존재이며, 보증금 135,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 현재 감정가 122,000,000원 대비 임차인의 보증금이 높아, 실질적으로 매수인이 보증금을 인수할 가능성이 매우 높다고 판단됩니다.

건축된 지 약 10년 된 소형 오피스텔로, 해당 지역의 수요층을 고려한 투자 가치를 평가해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 대림역 접근성이 우수한 역세권 오피스텔입니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 수요가 있는 소형 평형입니다.

* 시세 차익 가능성: 인수되는 보증금 부담을 고려하여, 시장 가격 대비 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 노릴 수 있습니다. (다만, 부담이 매우 크므로 신중한 접근 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 122,000,000원

* 최근 매매 사례 (2025년 12월 ~ 2026년 7월):

* 12,000만원 (19.74㎡, 3층, 2025년 12월)

* 10,000만원 (19.74㎡, 10층, 2026년 7월)

* 11,300만원 (18.54㎡, 11층, 2026년 5월)

* 최근 전월세 사례: 제공된 JSON은 매매와 동일한 정보로, 임대 시세에 대한 직접적인 분석은 어렵습니다. 그러나 매매가격을 기준으로 임대수익률을 추정할 수 있습니다.

* 시세 분석: 최근 거래 사례를 보면 10,000만원에서 12,000만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 본건과 유사한 면적/층수의 경우 약 11,000만원 ~ 11,500만원 수준으로 시세가 형성되어 있는 것으로 추정됩니다.

* 인수 예정 보증금: 135,000,000원

* 종합 의견 및 입찰가 산정:

본 물건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 오 의 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

현재 감정가는 122,000,000원이지만, 이는 임차인의 보증금보다 낮습니다. 만약 본 경매에서 임차인(채권자)이 보증금 전액을 배당받지 못하면, 매수인은 135,000,000원을 추가로 부담해야 합니다.

따라서, 낙찰자의 총 실질 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금 (135,000,000원)'이 됩니다.

현재 파악된 시세가 약 11,000만원 ~ 11,500만원임을 감안할 때, 입찰가에 135,000,000원을 더하면 시장 가치를 훨씬 초과하게 됩니다.

이러한 상황에서는 정상적인 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 입찰해야 하며, 사실상 정상적인 시장 가치로 매수하는 것이 불가능에 가깝습니다.

매우 보수적인 관점에서, 입찰가는 인수 보증금(135,000,000원)을 고려하여, 본건의 시세(약 110,000,000원 ~ 115,000,000원)를 초과하지 않는 수준으로 결정되어야 합니다.

예상 입찰가는 100,000,000원 이하로 신중하게 접근하시되, 본 물건의 매수인은 인수해야 하는 보증금으로 인해 실질적으로 큰 손해를 볼 위험이 있음을 반드시 인지해야 합니다.

따라서, 본건은 인수해야 할 보증금 부담이 매우 커서 투자가치가 낮거나, 임차인/채권자 측과의 협상을 통해 보증금 문제를 해결할 수 있는 특별한 상황이 아니라면, 입찰을 재고하는 것이 현명할 수 있습니다.

안전한 입찰을 위해서는, 해당 임차인이 배당에서 보증금을 전액 변제받을 수 있는지 여부를 최우선으로 확인해야 합니다. 만약 전액 변제가 불가능하다면, 입찰가는 상기 시세 대비 매우 낮게 책정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.