나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100704 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 11층1107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2026.04.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 주상복합건물, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지역임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하며, 서측으로 접하며 지나는 난곡로 및 북측 인근으로 지나는 남부순환로변에 노선버스정류장이 소재하고 있어 교통환경은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제11층 1107호(사용승인일: 2021.12.13)로서 외벽은 석재 붙임 및 강화유리 마감 등이고, 창호는 알루미늄샤시 창호 마감 등임

이용상태

공부상 오피스텔(복층구조_다락)로 이용 중임.(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, CCTV, 기계식 주차장시설 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 가장형 토지로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약26미터의 난곡로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호1(1568-5): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호2(1568-6): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100704 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 11층1107호

1.3. 용도: 오피스텔 (복층구조_다락)

1.4. 면적:

* 건물 면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

* 토지 면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

1.5. 건물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제11층 1107호, 사용승인일 2021년 12월 13일

1.6. 감정가: 246,000,000원

1.7. 매각 대상 및 경매 구분: 토지/건물 일괄 매각, 부동산강제경매

1.8. 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "신림고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 주상복합건물, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재된 노선상가지역입니다.

2.2. 교통 상황: 서측으로 노폭 약 26미터의 난곡로와 접하며, 차량 출입이 용이합니다. 서측 난곡로 및 북측 남부순환로 변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2026.04.09) 등기입니다.

3.2. 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 11일

* 확정일자: 2022년 02월 17일

* 배당신고일자: 2024년 01월 31일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차권등기는 말소될 예정이며, 매수인에게 임차보증금반환채권이 승계되지 않습니다.

3.4. 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2021.12.23)

* 을3: 주택임차권 (김주환, 245,000,000원) - 말소 예정 (2024.01.31)

* 갑3: 소유권 이전 (조재윤, 2022.03.11)

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 245,000,000원, 말소기준권리) (2026.04.09)

* 갑5: 압류 (동화성세무서장) (2026.04.21)

3.5. 특별 매각 조건: 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 권리가 매각으로 소멸됨을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성: 본 물건이 소재한 신림동 일대는 오피스텔, 주상복합, 업무시설이 밀집한 상업 및 업무 복합지역입니다. 젊은층의 유동인구가 많고, 대학가 및 다양한 편의시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 임대 수익성 전망: 전용면적이 17.30㎡ (약 5.23평)으로 소형 오피스텔에 해당하며, 1인 가구 및 학생층을 대상으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설: 신림고등학교가 인근에 위치합니다.

5.2. 교통시설: 서측 난곡로, 북측 남부순환로 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

5.3. 편의시설: 주변에 상업 시설 및 근린생활시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

5.4. 혐오시설: 본 물건지 주변 반경 1km 이내에 특별히 우려되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등은 있으나 일반적인 도시 지역에서 통상적으로 적용되는 구역임)

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수 조건 변경 사항이 있었던 것으로 보이며, 이는 매각 과정에서의 변동성을 야기할 수 있으나, 현재 제공된 정보로는 매수인에게 불리한 조건은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 토지거래 허가 구역: 지정 기간(2025.10.20~2026.12.31, 2025.8.26~2026.8.25) 내에서 외국인 등 특정 대상자에 한해 허가 필요할 수 있으나, 일반적인 매수자는 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합의견

본 물건은 소형 오피스텔로, 권리관계가 명확하고 매각으로 인한 인수 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 신림동 지역의 발달된 인프라를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 소액으로 투자를 고려하는 분에게 적합한 물건입니다.

8. 투자포인트

* 명확한 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임대 수익 잠재력: 신림동의 우수한 입지와 소형 면적을 바탕으로 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 합리적인 취득 기회: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득하여 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 확보할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 246,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 주변 시세 및 투자 가치를 종합적으로 판단했을 때, 예상 입찰가는 230,000,000원에서 240,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 합리적인 수익률 확보를 위해 235,000,000원을 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.