나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100679 [1] 서울특별시 강남구 자곡동 651 강남유탑유블레스 8층8-비-813호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 "풍문고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설, 상업.업무용부동산, 학교 등이 소재하는 노선상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 제8층 제8-비-813호로서, (사용승인일 : 2014년 4월 25일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 25m내외, 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 모두 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구) , 도로(2013-12-27)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 기본 정보를 아래와 같이 정리합니다.

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100679 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 자곡동 651 강남유탑유블레스 8층8-비-813호

용도: 오피스텔

건물 규모: 지하 4층, 지상 10층 건물 중 8층

토지 면적 (총): 1629.63㎡

토지 면적 (해당 호실 지분): 5.63㎡

건물 면적 (전용): 25.70㎡ (약 7.77평)

감정가: 169,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 농OOOOOOO (농업협동조합자산관리회사)

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 "풍문고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 상업.업무용 부동산, 학교 등이 혼재하는 노선상가지대로를 형성하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

도로 접근성:

본건은 북서측으로 약 25m, 남서측 및 남동측으로 각각 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

1.2. 건축물 정보

구조 및 외관:

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 8층 8-비-813호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 하이샹시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

준공 연도:

2014년 4월 25일에 사용 승인된 건물입니다.

건물 용도:

주 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 제1, 2종 근린생활시설도 포함하고 있습니다.

1.3. 토지 이용 및 규제

토지 현황:

2필지의 토지가 일단으로 인접지 및 도로와 접하여 등고 평탄한 가장형의 토지를 이루고 있으며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

지역 지구 및 도시계획:

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 도로, 공공주택지구로도 편입되어 있습니다.

개발 제한 및 규제 사항:

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 비행안전제5구역 (전술)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 지정)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 용도: 아파트 한정)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 용도: 아파트 한정)

1.4. 권리 분석

등기부 현황:

집합건물 등기부 상의 주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 을구 3번 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 120,000,000원, 2023-11-30 접수)이 말소기준권리입니다.

* 그 외 갑구의 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류, 가압류 (충주세무서장, 중소벤처기업진흥공단, 신용보증기금) 및 본건 임의경매(농협은행) 등기 등 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 제공된 임차인 정보 상 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.5. 상권 분석 및 시세 동향

최근 실거래가 분석:

최근(2026년 7월)의 인근 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 22일: 26.7779㎡ (약 8.10평), 2층, 140,000,000원 거래. (평당 약 1728만원)

* 2026년 7월 14일: 25.6979㎡ (약 7.77평), 3층, 134,000,000원 거래. (평당 약 1724만원)

* 2026년 7월 15일: 34.0616㎡ (약 10.30평), 8층, 270,000,000원 거래. (평당 약 2621만원)

시세 동향:

본건은 25.70㎡(약 7.77평) 전용 면적에 8층에 위치합니다.

감정가 169,000,000원(평당 약 2175만원)으로 책정되어 있습니다.

제공된 실거래가 데이터에 따르면, 비슷한 면적의 저층(2, 3층) 매물은 평당 약 1720만원대에 거래되었으며, 본건과 같은 8층에 위치한 더 넓은 면적(34.06㎡)의 매물은 평당 약 2621만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 8층이라는 위치적 이점이 가격 상승 요인으로 작용함을 시사합니다. 본건의 감정가는 8층 매물의 최근 실거래가보다는 낮지만, 저층 매물보다는 높은 수준으로, 시장 상황에 따라 추가 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

1.6. 생활 정보

주변 편의시설:

해당 오피스텔 건물 내 또는 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 시설:

* 풍문고등학교가 북동측 인근에 소재합니다.

1.7. 잠재적 리스크

법적/행정적 제한:

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 특정 거래(외국인, 아파트 용도) 시 허가를 받아야 하는 점은 향후 매각 및 거래에 영향을 줄 수 있습니다.

* 대공방어협조구역, 비행안전제5구역 등은 군사 시설 관련 제한 사항입니다.

기타 확인 사항:

* 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 표기된 부분에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

* 주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.8. 투자 포인트

핵심 가치:

* 서울 강남구라는 입지적 장점.

* 비교적 최신 건물(2014년 준공)로 양호한 건물 상태 기대.

* 8층 고층으로 인한 개방감 및 일조량 유리.

잠재력:

* 주변의 지속적인 개발 및 수요로 인한 시세 상승 가능성.

* 오피스텔 용도로 인한 임대 수익 및 시세 차익 기대.

1.9. 종합 의견

총평:

본건 서울 강남구 자곡동 강남유탑유블레스 오피스텔은 서울의 핵심 지역에 위치하며, 준수한 건축 연식과 8층의 선호도 높은 층수, 일괄 매각으로 인한 토지 사용 권리를 확보할 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 명확히 소멸될 예정이며, 인수할 보증금 또한 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 지상권 관련 불분명한 사항 등은 투자 전 반드시 확인해야 할 리스크 요소입니다. 전반적으로 양호한 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.10. 예상 입찰가

산정 근거:

감정가 169,000,000원 대비, 최근 8층 실거래가(평당 약 2621만원)를 고려했을 때, 본건(25.70㎡, 약 7.77평)의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점을 감안하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하되, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 안정적일 수 있습니다.

제시 제안가:

180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.