나이스옥션 법원경매 수원 2024타경104108 [1] 경기도 화성시 만세구 남양읍 문호리 690-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 신외리 소재 "신외1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위
는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 및 제반조건은 보통임.

교통상황

본건인근까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로 "자연림"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(
일부제한 모든축종 제한), 개발제한구역, 공익용산지, 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경104108 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOO (서 )

1.2. 물건 기본내역

소재지: 경기도 화성시 만세구 남양읍 문호리 690-5

용도: 임야

감정가: 146,081,000원

토지면적: 11,828.00㎡ (약 3,578.7평)

매각대상: 토지일부지분매각

토지지분: 661.1852㎡ (약 200.0평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 1. 지분매각

2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우 이후에는 우선매수권을 행사할 수 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 신외리 소재 "신외1리마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 이루어진 지역입니다. 주위 환경 및 제반 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸주의

말소기준권리: 2024년 3월 21일 접수된 현대카드주식회사의 가압류 (을36번 권리) 입니다. 본 건의 매각으로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 46,110,637원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 기재되어 있으며, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

특이사항: 인수되는 임차인의 보증금은 없으나, 임대관계가 미상이므로 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건의 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 구성되어 있어, 일반적인 농촌 또는 자연녹지 지역의 특성을 나타냅니다. 따라서 활발한 상업 활동이나 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제공된 정보만으로는 인근 편의시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다. 다만, 주위 환경이 농경지 및 자연림 위주임을 고려할 때, 주요 편의시설은 원거리에 위치할 가능성이 높습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

제공된 정보 및 추가적인 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각의 불확실성

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 건으로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 활용 방안 협의 과정에서 분쟁이나 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권 행사

공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 본인이 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다. 또한, 우선매수권 행사 후 매수 보증금을 납부하지 못하면 해당 공유자는 더 이상 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 개발 제한

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 개발제한구역, 공익용산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 이는 향후 토지 가치 상승이나 활용 가능성을 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미확인

임차인 인수 보증금이 0원이더라도, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 주위 환경은 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 구성되어 있으며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 토지는 자연림으로 이용 중이며, 서측으로 도로에 접하고 있습니다. 그러나 자연녹지지역, 개발제한구역 등 다양한 개발 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 제약이 따르는 것이 특징입니다. 권리 관계는 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인으로 인한 인수 부담은 없으나, 임대 관계 미상인 점은 유의해야 합니다. 가장 중요한 점은 '지분매각'이라는 점과 '공유자 우선매수 신고' 가능성이 존재한다는 것으로, 이는 입찰 과정 및 향후 토지 이용에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 개발 가능성

장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 규제 완화 시 토지 가치 상승의 잠재력이 있을 수 있습니다. 단, 현재로서는 개발 제한 구역으로 묶여 있어 단기적인 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.

8.2. 지분 가치 활용

지분 매각이라는 특성을 고려할 때, 다른 공유자와의 원활한 협의를 통해 토지를 효율적으로 활용하거나 매각 시 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다. 다만, 이를 위해서는 높은 수준의 협상력과 관계 형성이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 지분가치

총 감정가: 146,081,000원

매각 대상 지분 면적: 661.1852㎡ (약 200.0평)

지분 감정가 (단순 계산): 약 8,175,318원

지분 평당 감정가 (단순 계산): 약 40,876원/평

9.2. 고려 사항

* 지분매각으로 인한 활용 제약 및 불확실성

* 공유자 우선매수 신고 가능성

* 자연녹지지역, 개발제한구역 등 개발 규제

* 임대 관계 미상의 점 (점유 관계 확인 필요)

* 현장 답사를 통한 지목 외 이용 현황, 주변 시세, 개발 가능성 등에 대한 면밀한 분석 필요

9.3. 보수적 접근을 고려한 제안

제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히 지분 매각과 개발 제한이라는 큰 제약 요소를 감안할 때, 감정가 수준 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

현장 조사를 통해 실질 가치를 파악한 후, 보수적으로 감정가의 70~80% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 5,700만원 ~ 6,500만원

결론적으로, 본 물건은 신중한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 공유자와의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려한 후에 입찰 여부를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.