나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [13] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경10685 (13)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (수협은행)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 507-12 3층305호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물 내 구분건물

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 131,000,000원

토지면적: 24.91㎡ (약 7.53평)

건물면적: 25.85㎡ (약 7.82평)

1.4. 권리관계 요약

최선순위 말소기준권리: 2017-11-16 수협은행 근저당권

총 채권액 (등기부 기준): 1,412,000,000원

인수되는 권리: 없음 (일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 소멸)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 있습니다. [cite: provided text]

부근은 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다. [cite: provided text]

화성시는 지역 내 개발 및 인프라 확충이 활발히 진행되고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 환경

본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 서측으로 지하철 1호선 및 1번 국도가 지나고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. [cite: provided text]

남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장 시설(옥내 5대, 옥외 9대)이 되어 있습니다. [cite: provided text]

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존: 2017-11-16 (최현출)

근저당권: 2017-11-16 (수협은행, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

근저당권: 2024-08-23 (수협은행, 1,030,372,151원) - 임의경매 개시 결정

주택임차권: 2024-08-23 (지은종, 110,000,000원) - 말소 예정 (대항력 없음)

가압류: 2024-10-07 (신용보증기금, 102,000,000원) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

임차인: 지은종

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-08-18

확정일자: 2022-07-07

배당신고일자: 2024-08-23

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 배당신고일과 확정일자, 전입일자 등을 고려할 때 매각으로 인해 소멸될 권리로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 권리분석 결론

본 경매 물건은 말소기준권리인 근저당권보다 늦게 설정된 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 지은종은 대항력이 없어 경매 절차를 통해 보증금을 회수하지 못하더라도 별도로 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 본 건은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 일반적인 물건으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 다세대주택, 단독주택, 주상복합 건물 등이 혼재되어 있으며, 상업용 건물도 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

부근에 도로가 인접해 있고 서측으로 1호선 및 1번 국도가 지나, 유동인구가 있는 지역으로 판단됩니다.

화성시 진안동 지역은 다양한 생활 편의시설과 상업 시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상권 특성

주상복합 및 주거 밀집 지역의 특성을 가지며, 근린생활시설 등 상업시설과 주거시설이 복합적으로 이용되는 지역입니다.

건축물 정보상 101호는 근린생활시설로, 201호~501호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 본건(305호)은 도시형생활주택으로 분류됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 주택 및 상가 밀집 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었습니다. [cite: provided text]

5.2. 교육시설

"진안중학교" 남서측에 위치하고 있어, 학교와의 접근성이 양호합니다. [cite: provided text]

토지이용계획상 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)으로 지정되어 있어 교육환경 보호 측면을 고려할 수 있습니다. [cite: provided text]

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

토지이용계획상 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: provided text]

화성시는 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설 설치와 관련한 갈등이 발생한 사례가 있으나, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오 시설의 존재가 확인되지는 않았습니다.

6.2. 시장 리스크

감정평가액(131,000,000원) 대비 유사 면적 및 신축 연도 건물의 최근 실거래가 시세 분석 결과, 본 건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (상세 내용은 '예상 입찰가' 참고)

유동화 물건으로, 채권 매각 및 관련 절차 변동 가능성도 잠재적으로 존재하나, 현재 경매 절차 상 큰 영향은 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 기타 리스크

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 일치하는지 확인이 필요합니다. (본건은 도시형생활주택으로 이용 중으로 명시됨)

임대차 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 현재 임차인(지은종)은 대항력이 없고 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며 교육시설과의 연계성도 양호합니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 분석됩니다.

다만, 감정평가액 대비 실제 시장 시세가 낮을 수 있다는 점과 토지이용계획상의 일부 제한사항을 고려해야 합니다.

이러한 점을 감안할 때, 합리적인 입찰가를 산정하여 접근한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

안전한 권리관계: 낙찰 후 인수해야 할 권리가 없어 명도가 완료되면 즉시 소유권 행사가 가능합니다.

장기적인 가치 상승 잠재력: 화성시 지역의 개발 계획 및 인프라 확충에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

합리적 가격 접근 가능성: 감정가 대비 실거래가 시세가 낮을 수 있다는 점을 활용하여, 경쟁자보다 유리한 가격으로 낙찰 받을 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 건물 면적(약 7.82평)을 기준으로, 최근 거래된 유사 신축 연도 건물(2014년 준공, 47.59㎡/14.4평, 17,500만원 거래)의 평당 가격(약 1,215만원/평)을 적용하여 산정한 추정 시세는 약 95,000,000원 ~ 100,000,000원 수준입니다.

감정가 131,000,000원 대비 상당한 차이가 있습니다.

안전한 권리관계와 낮은 시장 시세 추정치를 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 법원 입찰 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

*주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.