나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [4] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10685 (4)

소재지: 경기도 화성시 진안동 507-12 2층203호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 120,000,000원

토지면적: 22.94㎡ (약 6.94평)

건물면적: 23.81㎡ (약 7.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 케이비증권 (추정)

특이사항: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 서측으로는 지하철 1호선과 1번국도가 지나고 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

* 인근에 진안중학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변으로 다양한 상업 및 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 서측으로 1번국도 및 지하철 1호선이 인접하여 서울 및 수도권 접근성이 용이합니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-20

* 확정일자: 2023-05-03

* 배당신고일자: 2024-10-16

* 대항력: 없음

* 임차인 이 은 대항력이 없으며, 보증금 또한 인수 대상이 아닙니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 임차인의 보증금은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 없으나, 혹시 모를 추가 임차인이나 관련 사항에 대해서는 현장 조사 등을 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2017-11-16 접수된 수협은행 근저당권 (을1)

* 매각으로 인해 말소될 권리:

* 수협은행 근저당권 (을1) - 말소기준권리

* 수협은행 임의경매개시결정 (갑2)

* 신용보증기금 가압류 (갑3)

* 화성시 압류 (갑4)

* 인수되는 권리: 없음. 단, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 물건의 등기부 요약에는 지상권 관련 내용이 없어 일반적으로는 인수될 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

최근 5월 2026년의 주변 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보이고 있습니다.

* 52.38㎡ (약 15.8평) 연립주택 (1986년식)이 105,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 665만원)

* 47.59㎡ (약 14.4평) 다세대주택 (2014년식)이 175,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1215만원)

* 35.76㎡ (약 10.8평) 다세대주택 (1991년식)이 91,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 843만원)

4.2. 본건과의 비교 분석

본건의 감정가는 120,000,000원이며, 건물면적은 23.81㎡ (약 7.2평)입니다. 이는 평당 약 1667만원 수준으로, 최근 거래된 다세대주택 (2014년식, 47.59㎡)의 평당 시세 (약 1215만원)보다는 높은 편이며, 동일한 규모의 주택이라 가정할 경우 9,000만원 ~ 10,000만원 사이의 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 감정가는 인근 신축 또는 준신축 도시형 생활주택의 시세와 유사하거나 그 이상으로 평가되었을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트 구조의 1~5층 건물로, 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호, 도시형생활주택 19개호)로 이루어져 있습니다.

* 외벽은 석재 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트, 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

* 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 감지/경보 설비, 소화전 설비 등 기본적인 생활 및 안전 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주차 시설

* 옥내 주차 5대, 옥외 주차 9대로 총 14대의 주차 공간이 마련되어 있어, 총 21개 호수 대비 주차 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 주변 편의시설

* 단지 인근으로 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 근린생활시설 용도가 포함된 건물로, 건물 내 또는 인근에서 기본적인 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 군용비행장 소음대책구역

* 본건은 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 및 비행안전제2구역(전술)에 포함되어 있어, 항공기 소음으로 인한 생활 불편 및 재산 가치 하락의 가능성이 있습니다. 이는 매각 시 소음 수준 및 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 할 부분입니다.

6.2. 감정가 대비 시세 (상권분석 참고)

* 최근 주변 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

6.3. 건물 노후화 가능성

* 구체적인 건축 연도는 제공되지 않았으나, 1~5층 규모의 건물임을 감안할 때, 상대적으로 노후화되었을 가능성이 있습니다. 내부 마감 상태 및 설비의 노후 정도는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 권리관계가 명확하고 임차인 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 우수한 교통 환경과 주변 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 건물 내 주차 공간도 충분히 확보되어 있습니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 발생 가능성 및 이에 따른 잠재적 가치 하락 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 감정가가 최근 유사 물건 시세 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인 이 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 교통망: 지하철 1호선 및 1번국도 인접으로 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 생활 편의시설: 학교, 상업시설 등 주변 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 정비된 건물: 엘리베이터, 주차 공간 등 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다. 그러나 최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건의 면적 및 시점을 고려했을 때 유사한 규모의 다세대주택 시세는 약 9,000만원에서 10,000만원 수준으로 추정됩니다. 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 점, 그리고 군용비행장 소음대책구역이라는 리스크를 감안했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 적정 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 결정될 것으로 예상하며, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 전략적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건에 대한 추가적인 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.