나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [8] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경10685 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 507-12 2층207호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 19.34㎡ (약 5.85평)

건물면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

감정가: 105,000,000원

1.3. 특이사항

공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치하며, "진안중학교" 남서측에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 주변으로 도로가 잘 접해 있으며, 서측으로는 지하철 1호선 및 1번 국도가 지나갑니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 최현출 (2017-11-16)

* 근저당권: 수협은행 (1,200,000,000원, 2017-11-16) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 수협은행 (1,030,372,151원, 2024-09-23) - 말소

* 가압류: 신용보증기금 (102,000,000원, 2024-10-07) - 말소

총 등기부채권액: 1,302,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-23

* 확정일자: 2021-11-17

* 배당신고일자: 2024-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계 및 보증금 관련 세부 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 참고: 물건명세서 상 명시된 바 외에는 매각으로 소멸될 권리들로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 화성시 진안동 526-17, 연립주택, 1986년식, 2층, 52.38㎡(약 15.85평) 거래가: 105,000,000원 (2026년 5월)

* 화성시 진안동 544-94, 다세대주택, 2014년식, 4층, 47.59㎡(약 14.40평) 거래가: 175,000,000원 (2026년 5월)

* 화성시 진안동 711-11, 다세대주택, 1991년식, 2층, 35.76㎡(약 10.82평) 거래가: 91,000,000원 (2026년 5월)

본 물건(20.07㎡, 약 6.07평)의 감정가는 105,000,000원입니다.

이는 비교 대상 물건 중 52.38㎡(약 15.85평)의 연립주택 거래가와 동일한 금액입니다. 본 물건의 면적이 비교 대상의 1/2.6 수준임을 고려할 때, 감정가가 현재 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

최근 거래된 35.76㎡(약 10.82평) 다세대주택의 평당 가격(약 841만원)을 기준으로 본 물건(약 6.07평)의 가치를 산정하면 약 5,100만원 내외가 됩니다. 2014년식의 신축 다세대주택 거래가(175,000,000원)는 건물 연식과 상태에 따른 차이로 보이며, 본 물건과 직접 비교하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활편의시설

본 물건 인근에는 진안중학교가 위치해 있으며, 상업 및 주거지역이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근이 양호한 편입니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 등)

수원지방법원 2024타경10685 (8) 사건의 소재지인 경기도 화성시 진안동 507-12 주변을 지도로 확인한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 인접해 있지 않으나, 군용비행장 소음대책구역(제3종 구역)에 해당되어 소음 관련 영향을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 실거래가 괴리

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 물건의 감정가(105,000,000원) 대비 유사 면적 또는 소형 주택의 평당 가격이 낮게 형성된 사례가 있어, 실제 낙찰 시 감정가 이상의 높은 가격에 낙찰될 경우 시세 차익을 얻기 어려울 수 있습니다.

6.2. 소음대책구역

본 물건은 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있어, 항공기 소음으로 인한 생활 불편이 발생할 수 있습니다.

6.3. 부동산 임의경매 및 유동화 물건

본 건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 규모가 감정가 대비 매우 높아 경매 진행 과정에서 변동이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 등기부상으로는 선순위 근저당권이 말소기준권리가 되며, 임의경매 및 가압류 등도 모두 말소될 예정입니다. 유일하게 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가와 비교했을 때, 특히 면적 대비 고평가되었을 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 군용비행장 소음대책구역에 속해 있다는 점은 잠재적 단점으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(약 6평)으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

* 주변 지역 개발 가능성 및 향후 부동산 가치 상승 잠재력 (진안동 일대)

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

상기 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시세는 최근 거래된 유사 면적 물건의 가격(약 5,100만원 ~ 7,300만원 범위)과 감정가(10,500만원) 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가가 실거래가 대비 높게 책정된 점, 군용비행장 소음대책구역에 해당되는 점, 그리고 소형 면적의 한계 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

본 예상 입찰가는 제시된 정보와 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 현장 방문을 통한 추가 정보 확인, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.