나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [16] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경10685 (16)

* 소재지: 경기도 화성시 진안동 507-12 4층401호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 87,000,000원

* 토지면적: 16.07㎡ (약 4.86평)

* 토지지분: 16.07㎡ (약 4.86평)

* 건물면적: 16.68㎡ (약 5.05평)

* 건물지분: 16.68㎡ (약 5.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보, 유동화물건

* 등기부채권 총액: 1,367,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 서측으로 지하철 1호선 및 1번 국도가 지나고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 주차장 시설(옥내 5대, 옥외 9대)이 마련되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역이며, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)에 해당됩니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: "진안중학교"가 인근에 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 11월 16일 접수된 수협은행의 근저당권(채권최고액 1,200,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임우정 (개명 전 임영란)

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 08월 17일

* 확정일자: 2023년 08월 17일

* 배당신고일자: 2024년 10월 10일

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약:

말소기준권리보다 늦은 주택임차권(임우정) 및 임의경매, 가압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 임우정은 대항력이 없으므로 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다(지상권 관련 비고란 공란).

4. 상권분석

본건은 화성시 진안동에 위치하며, 주변이 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재된 지역입니다. 서측으로 지하철 1호선과 1번 국도가 인접해 있어 교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설을 이용하는 데 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주요 시설: "진안중학교"가 인근에 위치해 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 및 1번 국도 접근성이 양호하며, 버스정류장이 가까이 있습니다.

* 편의시설: 주변 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당되어 소음 및 고도 제한 등 관련 규제에 영향을 받을 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 유지보수 상태에 대한 정보가 부족하므로, 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 진안동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 주거 및 상업 지역이 혼재된 곳에 자리하고 있습니다. 교통 접근성은 양호한 편이며, 권리 분석상 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 다만, 복잡한 채권 관계와 군사 시설 관련 지역 지정은 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적 도시형생활주택으로 상대적으로 소액 투자가 가능합니다.

* 진안동 지역의 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 지하철 1호선 및 1번 국도 등 교통망 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 87,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

2026년 5월 4일, 진안동 526-17 연립, 52.38㎡ (약 15.8평) 매물이 105,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월 12일, 진안동 544-94 다세대, 47.59㎡ (약 14.4평) 매물이 175,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월 5일, 진안동 711-11 다세대, 35.76㎡ (약 10.8평) 매물이 91,000,000원에 거래되었습니다.

* 시세 분석:

본건의 건물 면적은 16.68㎡ (약 5.05평)으로, 제시된 매매 사례 중 가장 작은 면적(35.76㎡)보다 현저히 작습니다. 35.76㎡(약 10.8평) 매물이 91,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 면적 대비 가격은 상대적으로 높게 형성될 가능성이 있습니다. 35.76㎡ 매물의 평당가를 역산하면 약 842만원/평이며, 이를 본건 면적(5.05평)에 적용 시 약 4,250만원 수준이 됩니다. 감정가 8,700만원은 최근 시세 및 본건 면적을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

인수 보증금이 없는 점을 고려하더라도, 본건의 극히 작은 면적과 감정가를 종합적으로 판단할 때, 감정가의 60~70% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

(본 예상가는 제공된 정보와 최근 시세 동향을 기반으로 산정되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.