나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [18] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매
경기도 화성시 OOOOOOOOOO OOOO OOOOOO (도시형생활주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경10685(수원지방법원 경매20계). 감정가 147,000,000원, 최저가 72,030,000원. 매각기일은 2026-07-13입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2024 타경 10685 [18] |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 OOOOOOOOOO OOOO OOOOOO |
| 용도 | 도시형생활주택 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 관할법원 | 수원지방법원 경매20계 ((031)210-1395) |
| 이용제한 | 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, (저촉)상대보호구역, 성장관리권역, 제1종일반주거지역, (접함)도로, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (접함)소로1류(폭 10m~12m), 도시지역 |
면적
| 토지면적 | 25.32㎡ (7.66평) |
|---|---|
| 건물면적 | 26.28㎡ (7.95평) |
금액
| 감정가 | 147,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 72,030,000원 (감정가 대비 49%) |
| 입찰보증금 | 7,203,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.04.29 | 147,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.06.08 | 102,900,000원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.07.13 | 72,030,000원 |
감정평가 요약
감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경
- 본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.
- 교통상황
- 본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.
- 건물의 구조
- 철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.
- 이용상태
- 101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.
- 설비내역
- 위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.
- 토지의 형상 및 이용상태
- 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.
- 인접 도로상태등
- 본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.
- 토지이용계획 및 제한상태
- 제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.
- 공부와의 차이
- 없음.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 본건의 임대관계는 미상임.
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
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1.1. 소재지 및 기본 제원
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수원지방법원 2024타경10685 (18), 경기도 화성시 진안동 507-12 4층403호, 도시형생활주택.
1.2. 건물 및 토지 정보
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토지 면적 25.32㎡ (약 7.66 평), 건물 면적 26.28㎡ (약 7.95 평). 토지/건물 일괄 매각.
1.3. 매각 대상
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토지/건물 일괄 매각.
1.4. 감정가 및 경매 구분
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감정가 147,000,000원, 부동산 임의경매.
2. 입지조건
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2.1. 주변 환경
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본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.
2.2. 교통 상황
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본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번 국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.
3. 권리분석
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3.1. 말소기준 권리
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2017년 11월 16일자 수협은행 근저당권 (을1).
3.2. 인수되는 권리
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매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.
3.3. 임차인 현황
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* 임차인: 곽
* 보증금: 80,000,000원
* 차임: 150,000원
* 전입일자: 2022-08-02
* 확정일자: 2022-06-16
* 대항력: 없음
* 권리분석상 인수 보증금: 0원. 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 매각으로 인해 소멸될 예정임.
4. 상권분석
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4.1. 주변 시세 분석
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본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 층수에 따라 단위 면적당 가격 편차가 존재함.
최근 2026년 5월 거래된 인근 다세대 주택(544-94, 정림팰리스, 47.59㎡)이 17,500만원에 거래되었으며, 이는 약 368만원/㎡ 수준임.
다른 거래 사례로는 2026년 5월 거래된 연립주택(526-17, 대원B동, 52.38㎡)이 10,500만원 (약 200만원/㎡), 다세대 주택(711-11, 삼익가,나동, 35.76㎡)이 9,100만원 (약 254만원/㎡) 수준임.
본건의 감정가는 147,000,000원 (약 559만원/㎡)으로, 최근 거래된 유사 면적의 다세대 주택 시세 (약 368만원/㎡) 대비 상당히 높게 평가된 것으로 판단됨. 이는 건물 신축 연도, 관리 상태, 또는 포함된 공용 면적 등에 따른 차이일 수 있으나, 시세 분석 시 보수적인 접근이 필요함.
4.2. 예상 입찰가 산정
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주변 실거래가 및 본건 면적(26.28㎡)을 고려할 때, 시장가치 기준 예상가는 약 9,700만원 내외로 추정됨.
다만, 감정가가 147,000,000원으로 높게 책정되어 있어, 감정가 대비 적정 낙찰가율을 고려한 입찰가 산정이 필요함.
5. 생활정보
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5.1. 건물 구조 및 설비
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철근콘크리트 구조 스라브 지붕 1~5층 건물 내 구분건물(근린생활시설 1개호, 도시형생활주택 19개호)임. 외벽은 석재 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트, 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시임. 위생, 급배수, 난방(주택부분), 승강기, 화재감지/경보, 소화전 설비 등을 갖추었음.
5.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태
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제1종일반주거지역, 도로, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역.
6. 잠재적 리스크
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6.1. 특이사항 및 주의사항
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공동담보, 유동화물건으로 경매 절차가 진행됨. 임차인의 임대차 관계는 미상으로 표시되어 있으나, 대항력 없는 임차인으로 인수 부담은 없음.
6.2. 혐오시설 존재 여부
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본건은 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있음. 이는 항공기 소음 및 비행 안전과 관련된 제약 또는 불편을 야기할 수 있으며, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.
주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 소음, 교통 혼잡 등 일반적인 도심 생활의 불편함이 있을 수 있음.
7. 종합 의견
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본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 주변 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준임.
권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 감정가 대비 주변 실거래가 수준이 낮아 낙찰 후 가치 평가에 신중할 필요가 있음.
가장 큰 리스크 요인은 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 해당된다는 점으로, 이는 소음 피해 및 건축 제한 등 실질적인 거주 또는 투자 가치에 영향을 줄 수 있음.
8. 투자 포인트
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* 화성시 진안동 지역 내 신축급 도시형생활주택으로, 실수요자 및 소액 투자자에게 접근 가능성이 있음.
* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적음.
* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확함.
9. 예상 입찰가
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본건의 면적(26.28㎡) 및 유사 물건의 최근 실거래가 (약 254만원/㎡ ~ 368만원/㎡)를 기준으로 분석했을 때, 시장가치 기준 예상가는 약 9,700만원 내외로 판단됨.
하지만 감정가(147,000,000원)와의 상당한 차이, 군용 비행장 영향 지역이라는 점을 감안하여, 입찰가는 보수적으로 접근해야 함.
권리상의 부담은 없으나, 입지 조건 및 잠재적 리스크를 충분히 고려하여, 본 물건의 적정 예상 입찰가를 110,000,000원 ~ 130,000,000원으로 제시함.
입찰 시에는 해당 금액 범위 내에서 물건의 실제 상태, 현장 조사 결과, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 권장함.
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